Rahasia Manajemen Keuangan Developer (2)

July 26, 2008

2 Votes

Babak kedua dari managemen keuangan developer adalah bagaimana cara mengelola keuangan. Satu hal yang tidak mudah untuk diterapkan, karena terkait dengan kekuatan cash flow perusahaan dan di sinilah pengembang berhubungan dengan banyak pihak, baik dari konsumen, kontraktor, karyawan dan birokrat serta pihak ketiga lainnya. Ingat cash, not profit is king yang terjemahan bebasnya, bukan untung yang jadi raja, tapi duit!!! Mau untung 200% kalau duitnya tidak ada ya percuma… sebatas pengakuan dalam akuntansi saja.

Kembali lagi ke cash flow, sebenarnya hanya ada 2 hal yang dikelola oleh semua perusahaan yakni Cash In (Kas Masuk) dan Cash Out (Kas Keluar). Kelemahan developer adalah menghadapi KETIDAKPASTIAN cash in dan KEPASTIAN cash out! Ok, memang tidak 100% PASTI dan TIDAK PASTI, tapi tingkat kepastiannya lebih tinggi di Cash Out dibandingkan dengan Cash In. Tidak semua usaha sama, tapi ini yang sering dihadapi oleh perusahaan pengembang.

Setia pada BUDGETING

Budgeting sudah pernah dibahas dalam sesi 1. Bukan sekedar dibuatkan budgeting, namun budgeting sebagai acuan dalam pengelolaan keuangan.

Revisi budgeting bukannya tidak mungkin, justru revisilah jika terjadi perubahan-perubahan yang mendasar dan dapat mempengaruhi keuntungan usaha. Yang perlu anda pegang adalah prosentase dari semua komponen terhadap penjualan. Jadi setialah pada budgeting!

PASTIKAN CASH IN, Cash Out PASTI Mengikuti

Ini adalah hal terpokok dalam pengelolaan keuangan. Seperti yang telah dikemukakan sebelumnya, KETIDAKPASTIAN Cash In bisa menghambat kinerja keuangan. Adalah bagaimana caranya MEMASTIKAN CASH IN mendekati 100%. Terus bagaimana caranya?

(1) Perjanjian yang TEGAS. Dalam dunia usaha, adalah hal yang lazim bicara perjanjian-perjanjian. Baik perjanjian dengan konsumen maupun kontraktor atau pihak ketiga lainnya. Dalam hal keuangan adalah bagaimana cara pembayaran dan jaminan pembayaran.

Bicara perjanjian dengan konsumen, perlu dipertegas kapan data persyaratan KPR terpenuhi, kapan pembayaran uang muka, kapan pelunasan pembayaran rumah dan implikasi dari keterlambatan pembayaran uang muka, bagaimana denah rumah yang disetujui, apa saja yang diperbolehkan dan tidak diperbolehkan selama pembangunan, bagaimana jika KPR tidak disetujui, kapan jadwal pelaksanaan KPR, kapan penjadwalan akta jual beli dsb. Perlu diingat, bahwa KETEGASAN dalam perjanjian jangan sampai merugikan konsumen. Walau bagaimanapun konsumen adalah RAJA. (Lho kok bukan profit? Halah…)

Bicara perjanjian dengan kontraktor, perlu dipertegas adalah bagaimana cara pembayaran, dasar dari pembayaran, kapan skedul kerjanya, implikasi dari keterlampatan, jaminan jika terjadi keterlambatan pembangunan, dsb.

Sepertinya rumit ya? Tidak, ini semua sederhana. Semuanya saling kait terkait. Perlu kita kaitkan pembayaran uang muka dan pelunasan konsumen dengan pembayaran pembangunan rumah juga fasilitas. Ingat prosentase! Kalau tidak mau cash flow jebol, jalan ini musti bisa ditempuh.

Kalau tidak mau ribet, minta konsultan legal (notaris, pengacara, advokat dsb) untuk membuatkan atau saya bersedia kirimkan contohnya. Email saya saja aryodiponegoro@yahoo.com.

(2) Mainkan Instrumen Perbankan. Perbankan dewasa ini cukup cepat dalam memberikan layanan kepada nasabahnya. Terdapat 2 layanan tentang properti yakni Kredit Pemilikan Rumah baik rumah 100% maupun rumah indent dan Kredit Konstruksi untuk pengembang.

Untuk memastikan CASH IN, konsumen didorong untuk mengajukan KPR. Mengapa? Jika Bank memberikan persetujuan KPR, dengan mengeluarkan SP2K (Surat Persetujuan Permohonan Kredit) atau namanya bisa berbeda-beda di masing-masing Bank, dapat DIPASTIKAN bahwa Bank akan melaksanakan pembayaran kepada Pengembang. Resiko ketidakpastiannya jauh lebih kecil dibandingkan jika Konsumen membayar dengan cara cash bertahap. Benar bukan?

Dewasa ini perbankan juga mengeluarkan kebijakan KPR Indent dimana pencairan bisa dilakukan di awal sebelum adanya pembangunan rumah. Jika dapat

Kalau konsumen dengan pembayaran cash / cash bertahap ? Kembali ke pasal 1 ya… Perjanjian yang TEGAS.

Instrumen kedua adalah memanfaatkan kredit konstruksi namun ini perlu diperhitungkan dengan masak-masak sampai matang. Karena implikasinya adalah bisa menggerus keuntungan sampai dengan 16% per tahun. Belum lagi biaya yang musti kita keluarkan di depan seperti provisi dsb.

Kredit konstruksi bisa dimanfaatkan oleh kontraktor pengembang dengan bermodalkan Surat Perintah Kerja dari pengembang dan tentu saja agunan - yang ini biar kontraktor yang menyediakan. Memang kredit konstruksi kepada kontraktor bisa membantu kelancaran proyek, namun ketidaktahuan kita kepada manajemen kontraktor – baik person maupun cara kerjanya – bisa menjadi bumerang kepada pengembang. Nah kembali lagi ke pasal 1.

(3) Sistematiskan Pengelolaan Keuangan. Maksud dan tujuan sistemisasi pengelolaan keuangan adalah mencegah kesalahan dalam pengelolaan keuangan. Baik manual maupun dengan sistem informasi yang canggih, prinsipnya sama saja yakni SISTEMATIS.

Misal, ingat budgeting. Di sana, rencana keuangan telah ditulis dan diposting sejak awal. Ingat prosentasenya. Logika sederhana, jika penjualan 100%, biaya pokok 70%, Biaya operasional 10%, biaya lain-lain 5%, maka jika terdapat CASH IN 10 Juta, biaya pokok mendapat bagian 7 Juta, biaya operasional 1 juta, biaya lain-lain 500rb. Ini contoh sederhana. Tentu saja tidak sesederhana demikian.

Bicara sistem pengelolaan keuangan. Bila kita tidak mampu menyediakan sistem informasi yang canggih, cukup dengan sistem manual yang murah meriah. Atau manfaatkan saja excel. Yang penting adalah urutan kerjanya. Tentunya hal ini tidak terkait langsung dengan KEPASTIAN CASH IN, namun cara kerja dan laporan yang ada dapat membantu memberikan informasi untuk mengambil keputusan. Jika membutuhkan, contoh urutan kerja bisa saya kirimkan lewat email.

Tentu saja dalam sistemisasi ini perlu pencatatan dengan teliti. Tanpa ketelitian, ya dijamin amburadul.

Kembali lagi saya tegaskan 2 hal dalam pengelolaan keuangan, yakni setia pada BUDGETING dan PASTIKAN CASH IN, Cash Out PASTI mengikutinya. Cukup 2 hal ini kita bermain-main. Selamat bermain-main ya…

Bicara lebih lanjut, bisa email ke saya aryodiponegoro@yahoo.com atau YM aryodiponegoro.

Cirebon, 26 Juli 2008