Mengelola Arus Kas Bisnis Properti

March 7, 2009

4 Votes

“Pusing mikir cash flow.”, begitu kalimat rekan-rekan saya yang bekerja di bidang keuangan. Khususnya di bidang bisnis properti yang dikelola dengan modal kecil. Jawabannya sebenarnya sederhana… “Ya, iya lah… lha wong modal dengkul kok ndak mau pusing!”. Hehehe…

Well, saya juga sering pusing menghadapi hal seperti ini. Tapi coba saya uraikan dan berbagi bagaimana mengelola kepusingan cash flow dengan beberapa hal berikut ini :

Enam Bulan Pertama

Enam bulan pertama seharusnya Anda tidak boleh dipusingkan dengan cash flow. Gunakan modal awal dengan sebaik-baiknya. Jika modal Anda tak terbatas, Anda pasti tidak akan pernah pusing dengan cash flow. Tapi kalau modal Anda cekak?

Besaran modal biasanya sudah disepakati dalam perencanaan awal proyek. Nah, jika modal Anda kecil, manfaatkan modal Anda bisa bertahan sampai dengan 6 bulan ke depan.

Teorinya adalah 3 bulan pertama, modal Anda manfaatkan untuk pengurusan perijinan dan pembangunan prasarana awal sampai dengan legalitas proyek selesai serta materi promosi siap.

Kemudian 3 bulan berikutnya Anda menggunakan modal untuk penjualan. Mutlak, dalam jangka wakt 3 bulan masa penjualan, unit Anda harus TERJUAL. Karena Anda akan bermain cash flow atas penjualan di bulan-bulan berikutnya.

Lebih Enak Memikirkan HAK daripada KEWAJIBAN

Agak kontroversi ya? Tapi buat saya, jika Anda memikirkan bagaimana menarik HAK Anda, maka kewajiban Anda pasti akan terselesaikan. Maksud saya adalah bagaimana menarik piutang menjadi dana cash maka kewajiban pembayaran kepada pihak ketiga pasti akan terselesaikan.

Mengelola Hak (baca Piutang; red)

Langkah Pertama

Di sinilah Anda mengelola arus kas yang sebenarnya. Sebelum Anda pusing terlalu berat, siapkan data-data sebagai berikut : data penjualan yang memuat kapling mana saja yang telah booked berikut harga kesepakatan, kemudian gabungkan dengan data piutang yang sudah terbayar dan belum terbayar serta jatuh tempo pembayaran, data berikutnya adalah data progress pembangunan.

Gabungkan semua data berdasarkan urutan kapling atau terserah Anda diurutkan berdasarkan apa. Tapi prinsipnya ini adalah data awal yang akan Anda olah.

Langkah Kedua

Kelompokkan berdasarkan urutan jatuh tempo pembayaran piutang. Dari data ini Anda akan memperoleh sejumlah nilai uang yang dapat Anda tarik pada satu periode waktu tertentu.

Langkah Ketiga

Kelompokkan berdasarkan progress bangunan. Misalnya Kelompok I adalah progress bangunan 100%, Kelompok II adalah progres bangunan lebih dari 80%, dst.

Nah dalam masing-masing kelompok tadi urutkan prosentase penerimaan piutang atau bisa juga Anda urutkan berdasarkan piutang tertinggi. Jika sudah, maka Anda dapat melihat dan menganalisa data, konsumen mana yang pembayarannya kurang dari progres bangunan atau konsumen mana yang piutangnya terbesar yang musti Anda kejar penerimaannnya.

Langkah Keempat

Lihat dalam Kelompok konsumen yang progres bangunan masih 0%. Pilah mengapa masih 0%, apakah uang muka sudah masuk (biasanya developer akan membangun rumah jika uang muka sudah masuk atau KPR sudah disetujui) atau memang ada faktor lain.

Langkah Kelima

Targetkan prosentase pencapaian penarikan piutang dalam masing-masing kelompok. Ingat ada kelompok jatuh tempo bayar, artinya wajib 100% piutang dapat diuangkan.

Prosentase pencapaian penarikan piutang ini bisa berdasarkan rata-rata progres bangunan. Misalkan Kelompok progres bangunan 80%, maka piutang yang dapat ditarik adalah 80%. Ini misal, sebaiknya dihitung lebih detail.

Berbagi tugas

Keterangan di atas adalah bagaimana mengelola piutang. Tapi belumlah selesai. Anda wajib membagi tugas kepada tim proyek Anda bagaimana agar piutang Anda dapat cair.

Peran masing-masing bagian pasti ada. Sebagai contoh, bagian Keuangan bertanggung jawab atas piutang jatuh tempo. Bagian Lapangan bertanggung jawab atas progres bangunan yang di atas 80% dapat menjadi 100% sehingga piutang dapat 100% cair. Bagian Marketing bertanggung jawab mencairkan piutang dari uang muka sehingga unit rumah dapat segera dibangun. Dan tugas serta tanggung jawab lainnya.

Bisa dipahami? Ini adalah konsep sederhana bagaimana mengelola arus kas bisnis properti. Prinsipnya adalah bagaimana caranya menguangkan piutang.

Supaya Anda lebih mudah memahaminya, saya akan berbagi dengan Anda contoh kasus pengelolaan arus kas dalam format excel. Caranya ketik reg spasi…. Bukan, bukan… Klik di sini, isi form feedburner dan kemudian tinggalkan komentar pada bagian bawah posting ini. Maka dalam 3 x 24 jam, file akan terkirim dalam email Anda.

Note : Bagi Reader yang sudah terdaftar, jangan lakukan prosedur di atas. Cukup tinggalkan komentar.