Keunggulan dan Kelemahan Investasi Kios dan Toko

Tingginya konsumerisme masyarakat Indonesia tentu membuat investasi kios dan toko sangat menggiurkan. Namun Anda jangan asal membeli. Perhatikan terlebih dahulu keunggulan dan kelemahannya. Dalam buku “Menjadi Kaya Melalui Properti”, Panangian Simanungkalit menjabarkannya untuk Anda:

Keunggulan
Pertama, demand terhadap kios atau toko sangat tinggi, terutama di retail trade area atau kawasan perdagangan. Kawasan perdagangan merupakan surga bagi investasi kios atau toko, karena kawasan ini umumnya ramai dengan para pelaku bisnis, baik penjual maupun pembeli. Sebut saja kawasan Tanah Abang atau Mangga Dua. Kedua lokasi ini tetap menjadi pilihan utama bagi para investor kios dan toko, karena setiap hari dikunjungi oleh ratusan ribu orang dengan berbagai kepentingan bisnis.

Kedua, jangka waktu sewa menengah (2-3 tahun). Umumnya, jika seorang penyewa kios atau toko sudah merasa nyaman dan suka berjualan di sebuah lokasi, dia akan terus memperpanjang sewa atau bahkan membeli kios tersebut dari pemiliknya.

Ketiga, capital gain diperoleh dalam jangka panjang (lebih dari lima tahun). Makin ramai dan makin banyak perdagangan dan transaksi yang terjadi di sebuah lokasi kios dan toko, maka capital gain kios dan toko juga akan makin tinggi. Keuntungan dari capital gain makin besar dan signifikan jika kios atau toko dijual setelah lebih dari lima tahun. Pasalnya, kawasan perdagangan tempat toko tersebut berada telah menjadi matang (mature), dengan jumlah pelanggan tetap yang banyak pula.

Silahkan invite 

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

APARTEMEN JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 

Kelemahan
Pertama, memilih lokasi yang strategis terbilang sulit. Sirkulasi di dalam pusat perbelanjaan sering kali bisa berubah karena terjadi perubahan perpindahan barang-barang tertentu yang diminati konsumen.

Contoh, ketika di sebuah lokasi dibangun sebuah trade center, keramaian akan mengikuti arah masuk trade center tersebut. Pada saat pintu masuk trade center tersebut berpindah, tentu saja crowd atau keramaian kawasan tersebut akan berpindah, mengikuti pintu masuk trade center tersebut.

Kedua, harga bisa jatuh bila salah memilih lokasi. Umumnya kios di bagian belakang tidak dapat dijadikan lahan bisnis yang baik, sehingga akhirnya hanya dijadikan sebagai tempat makan, yang harga sewanya lebih rendah.

Apalagi jika penyewanya adalah orang keturunan Tionghoa yang percaya perhitungan feng shui. Biasanya mereka mendatangkan ahli feng shui khusus untuk mencari lokasi toko atau kios yang tepat. Penyewa seperti ini tentu akan memilih lokasi toko yang sesuai dengan lebih teliti.

Proses Pembuatan Akta Jual Beli

Proses Pembuatan Akta Jual Beli

(PROPERTI.BIZ edisi 38 / April 2009)

Bapak Surjadi yang terhormat,

Melalui surat ini saya ingin bertanya kepada bapak mengenai apa saja yang harus saya siapkan apabila saya ingin menjual rumah saya yang saya tempati saat ini. Dan kebetulan saya juga ingin membeli rumah baru yang akan saya tempati dikemudian hari. Untuk itu saya mohon saran dan petujuk dari bapak mengenai syarat-syarat apa saja yang harus saya siapkan dan bagimana prosesnya?

Terima kasih sebelumnya.

Randy, Cipedes.

Silahkan invite 

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH/RUMAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Jawab:

Bapak Randy yth.,

Untuk menjual dan membeli tanah/rumah ada beberapa dokumen yang harus anda siapkan. Sebagai penjual anda perlu menyiapkan dokumen-dokumen sebagai berikut:

1. Sertipikat asli hak atas tanah yang akan dijual;
   
2. Bukti indentitas diri berupa Kartu Tanda Penduduk (KTP), apabila sudah menikah disertai akta nikah dan KTP istri;
   
3. Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) untuk 10 tahun terakhir;
   
4. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP);
   
5. Kartu Keluarga (KK).
   

Dan sebagai pembeli anda perlu menyiapkan dokumen-dokumen sebagai berikut:

1. Bukti identitas diri berupa Kartu Tanda Penduduk (KTP);
   
2. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP);
   
3. Kartu Keluarga (KK).
   

Setelah dokumen tersebut lengkap maka dibawa ke seorang PPAT. Saat datang untuk pertama kalinya ke PPAT, AJB belum bisa langsung dibuat. Beberapa persiapan dibawah ini harus dilakukan oleh masing-masing pihak yang terlibat transaksi:

1. PPAT harus mengecek keaslian sertipikat tanah ke kantor pertanahan;
   
2. Penjual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) di kantor pos, bank persepsi, atau tempat lain yang ditunjuk oleh menteri sesuai dengan Undang Undang UU Nomor 17 Tahun 2000. Bank dan kantor pos atau lembaga lain yang ditunjuk sudah menyiapakan bukti setor khusus untuk pembayaran PPh. Anda tinggal mengisi blanko tersebut;
   
3. Penjual harus membuat surat pernyataan bahwa tanah yang dibeli tidak dalam sengketa. PPAT berhak menolak pembuatan AJB apabila masih terdapat sengketa;
   
4. Calon pembeli membuat surat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut, ia tidak menjadi pemegang hak yang melebihi ketentuan batas luas maksimal;
   
5. Calon pembeli harus melunasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) ke bank persepsi (yang ketentuannya ini ditunjuk oleh menteri berdasarkan UU No.18 Tahun 2000), kantor pos atau lembaga lain.
   

Apabila persiapan tersebut telah dilakukan maka pembuatan Akta Jual Beli (AJB) dapat dilakukan demikian:

1. Pembuatan AJB harus dihadiri oleh dua belah pihak yang akan melakukan transaksi, penjual dan pembeli atau kuasa hukum masing-masing yang diberi surat kuasa tertulis.
   
2. Pembuatan akta juga harus dihadiri minimal 2 orang saksi, dari pihak pembeli dan pihak penjual.
   
3. PPAT terlebih dahulu harus membacakan isi akta yang akan ditandatangani dan menjelaskan isi akta kepada semua yang hadir saat pembuatan akta.
   
4. Apabila seluruh isi akta disetujui oleh penjual dan pembeli, maka akta bisa ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi-saksi serta PPAT.
   
5. Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di kantor PPAT dan satu lembar lainnya diserahkan ke kantor pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).
   
6. Salinannya diserahkan kepada penjual dan pembeli, masing-masing satu.
   

Salam, Surjadi Jasin

ayo bisnis properti menguntungkan!

ayo bisnis properti   !!!


Sebagai orang yang bekerja di bidang properti khususnya developer dan property investment, sangat jarang saya mengemukakan petunjuk atau bocoran tentang bisnis properti. Sekarang sudah saatnya. Sudah saatnya berbagi dengan banyak rekan. Karena ternyata buku-buku yang terbit mengenai bisnis properti masih sedikit. Lebih banyak tabloid yang mengupas model, tipe dan aksesoris properti.
Sedikitanya ada tiga alasan yang tidak dapat anda tolak untuk memasuki bisnis properti.

Alasan No. 1. Pasti untung!
Pernahkah anda bayangkan bisnis yang paling menguntungkan? Dalam teori manajemen keuangan terdapat istilah HIGH RISK HIGH GAIN. Tapi dalam bisnis properti, NO UNCONTROLLED RISK, HIGH GAIN. Ada beberapa instrumen yang menentukan hal ini.
Harga tanah pasti meningkat
Di dunia ini tidak ada harga yang turun kecuali hal-hal yang berkaitan dengan kondisi makro perekonomian. Tapi bisa dipastikan 99% bahwa harga tanah pasti meningkat. PBBnya saja meningkat hampir tiap tahun. Secara hitungan kasar saja, jika anda beli tanah terus dijual 1 tahun ke depan. Pasti untung! Itu hebatnya bisnis properti.
Manajemen yang sederhana
Bisnis properti membutuhkan manajemen yang sederhana. Dalam developer misalnya, cukup bagian keuangan dan bagian legal. Dua bagian ini pokok dan vital bagi developer. Lha perencanaan, pemasaran dan konstruksi? Tidak harus diperlukan. Tidak harus ada. Karena konstruksi bisa kita serahkan ke Kontraktor. Pemasaran bisa kita percayakan kepada Agent Marketing. Perencanaan bisa kita undang konsultan. Hasilnya lebih lengkap, lebih pasti, biaya bersifat variable. Semakin sederhana manajemen yang ada, akan semakin menguntungkan dari sisi finansial dan pengelolaan.
Kemas properti sebagai investasi
Salah satu meningkatkan pendapatan dalam properti adalah mengemas properti sebagai bagian dari investasi yang menguntungkan. Kemas dengan cara yang sama tentang harga tanah. Sajikan dalam bentuk perhitungan kredit pemilikan rumah (KPR) dan bandingkan dengan ekspektasi harga di masa mendatang.
Amankan bisnis dengan shadaqah
Tidak ada bisnis yang tidak berisiko. Tapi dalam bisnis properti semua resiko dapat dikontrol. Kecuali Force Majure. Tapi agama Islam punya cara yang unik dalam mengamankan bisnis, yakni shadaqah. Bisnis properti itu jual beli lahan milik Allah Swt. Sehingga shadaqahnya musti lebih besar. Di perusahaan properti yang saya ketahui, mereka menyisihkan sekitar 20-40% keuntungan untuk kegiatan sosial keagamaan. Anda berani lebih besar???
“Perumpamaan (nafkah yang dikeluarkan oleh) orang-orang yang menafkahkan hartanya di jalan Allah[166] adalah serupa dengan sebutir benih yang menumbuhkan tujuh bulir, pada tiap-tiap bulir seratus biji. Allah melipat gandakan (ganjaran) bagi siapa yang Dia kehendaki. Dan Allah Maha Luas (karunia-Nya) lagi Maha Mengetahui.” 2 Al Baqarah 261
Percayalah apa yang sudah digariskan oleh Allah, pasti akan terjadi.

Alasan No. 2. Modal besar? No Way!
Jual beli tanah tentunya butuh modal besar. Eit siapa bilang. Developer yang pernah saya kenal dan developer ini cukup ternama di Jogja, Solo bahkan sampai Batam. Pada tahun 1999 mereka mengelola modal kurang dari 100juta. Dan dalam jangka waktu 8 tahun, aset mereka sebesar 25Milyar. Developer dimana saya bernaung, dengan modal awal 3 M, dalam jangka waktu 2 tahun, aset kami bersih sekitar 20M. Ada beberapa cara.
Negosiasikan pembayaran
Negosiasi pembayaran dapat berupa pembayaran tanah, kontraktor, konsultan dan apapun sehingga memperlambat kas keluar. Artinya harus mempercepat kas masuk. Artinya cukup dengan uang muka pembelian, entah bagaimana caranya kas masuk untuk menutupi kewajiban pambayaran berikutnya. Contoh, modal anda 50juta. Anda beli tanah seluas 1000m2 dengan harga 60 juta. Negosiasikan pembayaran bertahap 6 bulan. Pembayaran pertama 10juta. Cadangkan 10 juta untuk pembayaran ke2. Siapkan tim perencana untuk merencanakan kawasan, biaya skitar 5 juta. Anggarkan biaya promosi sekitar 10juta. Anggarkan 7.5 juta untuk kegiatan operasional bulanan. Anggarkan 7.5 juta untuk legalitas lahan. Cukup 50 juta kan? Cukup 10 juta untuk beli lahan seharga 60 juta kan? Bayangkan jika uang muka anda 100juta, anda bisa mendapatkan lahan 600juta. Jika tanah sudah diolah atau dimatangkan, aset anda bisa menjadi 1.2 M! Fantastis!
Promosikan kawasan dengan menjual resiko
Kawasan ada sudah siap. Promosikan dengan gencar dengan menjual resiko maksudnya adalah dikarenakan anda membutuhkan cash dengan cepat, jual harga rumah 20% lebih murah dari harga normal, tapi cash. Tapi jangan lupa menaikan harga jual jika sudah mencapai titik tertentu. Nah sekarang anda tahu tentang konsep mengemas properti sebagai investasi. Ini salah satunya.
Instrumen Kredit Usaha
Pada tahap awal, perbankan tidak akan mungkin melirik usaha anda. Atau jika usaha anda sudah cukup dikenal, tentunya anda akan mudah mendapatkan kredit konstruksi, salah satu alternatif pembiayaan developer. Perlu anda ketahui, developer (baru) tidak mudah mendapatkan kredit investasi, tapi kredit modal kerja konstruksi. Sekarang bagaimana jika bank belum mau melirik usaha anda. Gunakan fasilitas KPR! Bagaimana caranya? Jadikan saudara, rekan kerja sebagai konsumen properti anda. Pembiayaan melalui KPR. Pencairan KPR akan anda terima. Kewajiban pengembalian KPR menjadi tanggung jawab usaha anda. Simple bukan. Anda sudah dipastikan mendapat kredit investasi.

Alasan No. 3. Dapatkan Cash Flow yang besar!
Alasan ketiga ini jelas-jelas akan sulit untuk ditolak. Dengan properti kita bisa mengenerate cash flow yang besar. Prinsipnya percepat uang masuk, perlambat uang keluar. Eit jangan melulu jual cash… Gunakan instrumen KPR.

Instrumen KPR
KPR saat ini memungkinkan KPR indent dimana konsumen dapat diikat dalam akad kredit meskipun bangunan belum selesai dibangun. Dan anda akan menerima pencairan awal sebesar 40%. Jika uang muka sebesar 20%, berarti anda menerima uang muka 60%. Ingat negosiasi pembayaran? Jangan-jangan modal anda sudah kembali?
Padahal untuk membangun rumah, mungkin anda hanya akan mengeluarkan sekitar 40%. Dan mengeluarkan sekitar 10% lagi untuk pematangan lahan, prasarana dan sarana. Sisa 10%nya? Bisa untuk membayar tanah. Pada bulan ke 4 dengan asumsi pembangunan selesai, maka anda akan menerima 60%. Pertanyaannya adalah bagaimana dengan 4 bulan masa pembangunan? Yang penting jaga target penjualan.
Lahan baru, ladang uang baru
Bagaimana dengan 60% sisa pencairan KPR? Cadangkan untuk membeli lahan baru. Jadikan sebagai ladang uang baru. Saya jamin anda akan kaya raya!
Sekali lagi saya bilang, resiko dalam properti pasti ada. Namun resiko dalam properti harus dapat dikontrol. Ada beberapa tips yang secara gamblang saya tulis tanpa harus disertai keterangan
Tentukan target keuntungan bersih
Tentukan batasan resiko kerugian
Target pemasaran minimal harus tercapai
Tekan fixed cost, perbesar variable cost
Monitoring arus kas dan rugi laba
Cut Loss pada saat menyentuh batasan resiko kerugian
Tuangkan perjanjian bisnis dalam hitam di atas putih
Jadi anda tertarik masuk properti? Kapan?
Cirebon, 08/09/2007

Transaksi Jual Beli Tanah Tanpa IMB Asli, Kuatkah?

Transaksi Jual Beli Tanah Tanpa IMB Asli, Kuatkah?

(PROPERTI.BIZ edisi 5 / Juni 2006)

Pak Surjadi Jasin,

Saya baru membeli rumah di salah satu perumahan di Bandung Timur. Saat dilakukan transaksi dihadapan Notaris/PPAT ternyata pihak penjual hanya mempunyai Sertipikat asli saja, Dia tidak mempunyai IMB, blueprint & site plan asli. Penjual hanya mempunyai IMB yang sudah dilegalisir. Menurutnya hanya itu yang dia dapat dari developer. Penjual berjanji kepada saya akan mengurus IMB, blueprint dan site plan pengganti dengan mengurusnya ke Developer.

Yang menjadi pertanyaan saya:

Bagaimana status hukum IMB tersebut? Apakah dalam transaksi jual beli rumah cukup sertipikat asli tanpa IMB asli?

Ny.Erlin - Bandung Timur

Silahkan invite 

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Jawab:

Ibu Erlin, pertanyaan Ibu ini sering menjadi pertanyaan bagi pihak pembeli yang hendak melakukan transaksi jual beli tanah terutama jual beli tanah dan bangunan di kompleks perumahan. Sebenarnya tidak ada yang aneh dan diragukan, karena lazimnya developer pada saat membangun, membuat IMB induk (keseluruhan), dengan syarat tipe rumah yang dibangun sama, biasanya setelah selesai pembangunan copy IMB dilegalisir untuk masing masing unit rumah dan ini sah-sah saja.

Perlu diketahui bahwa untuk kepentingan jual beli rumah yang diperlukan adalah Sertipikat tanah sebagai bukti kepemilikan tanah dan Akta Jual Beli (AJB) sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum, pengalihan Hak atas tanah dari si penjual kepada pembeli yang objeknya adalah sebidang tanah berikut bangunan di atasnya. IMB hanya sebagai bukti bahwa bangunan itu mempunyai izin sedangkan site plan sebagai bukti bahwa pembangunan tersebut telah sesuai dengan rencana peruntukan tanah, jadi tidak berkaitan langsung dengan transaksi jual beli.

Namun IMB memang perlu dimiliki, karena jika tidak, rumah tersebut dianggap tak mempunyai izin, dan dikategorikan rumah liar dan dapat dibongkar oleh Pemda setempat. IMB salinan itu sendiri secara hukum adalah kuat, karena disalin sesuai aslinya dan diterbitkan oleh Instansi yang berwenang dan sekaligus dilegalisir. Mengingat aslinya telah diterbitkan sebelumnya, maka IMB salinan yang dilegalisirpun telah kuat.

Demikian jawaban saya, semoga Ibu mengerti. Terima kasih.

Salam,

Surjadi Jasin

Membeli Apartemen Dengan Aman

Membeli Apartemen Dengan Aman

(PROPERTI.BIZ edisi 8 / September 2006)

Pak Surjadi,

Saya berminat untuk memiliki apartemen. Saya mendengar ada beberapa apartemen yang dikemudian hari bermasalah. Bisakah saya mengetahui tata cara untuk memiliki apartemen dengan aman ?

Terima kasih.

Yani - Bandung

Silahkan invite 

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Jawab:

Ibu Yani yang terhormat,

Terima kasih atas pertanyaan yang Ibu sampaikan. Rumah susun berdasarkan Pasal 1 Undang Undang Rumah Susun (UURS) No.16 Thn 1985 diartikan sebagai: Gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, terbagi atas bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah vertikal dan horisontal dan merupakan satuan-satuan yang dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah yang dilengkapi dengan bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama.

Istilah apartemen sebenarnya lebih cocok untuk bangunan rumah susun yang disewakan, sedangkan untuk rumah susun yang dapat dimiliki lebih tepat disebut kondominium. Hanya masyarakat terlanjur mengenal istilah apartemen.

Jika Ibu sudah menentukan pilihan, perlu diperhatikan beberapa faktor, agar tidak terjadi masalah di kemudian hari dan dapat menjadi pegangan serta mempunyai dasar hukum yang kuat.

1. Perhatikan izin-izin dan surat surat yang dimilki developer: Perijinan proyek yang meliputi Surat Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah, Block Plan dan IMB
   
2. Denah Satuan Apartemen dan Denah Bangunan Lantai
   
3. Status Sertipikat atas Satuan Rumah Susun, apakah berdiri di atas Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai
   
4. Meminta ketegasan soal kapan selesainya bangunan, jika apartemen masih dalam tahap pembangunan
   
5. Teliti Nomor Unit yang dipilih dengn Nomor yang tertera di Sertipikat
   

Untuk syarat transaksi, Ibu harus membayar Pajak. Ada tiga jenis Pajak yang menjadi kewajiban konsumen:

1. PPnBM (Pajak Penjualan atas barang Mewah) besarnya 20% dari nilai transaksi (jika apartemen luasnya> 150 m² dan atau nilai bangunan > Rp.4 jt/m²)
   
2. PPN (Pajak Pertambahan Nilai) besarnya 10% dari nilai transaksi
   
3. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) besarnya 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) , untuk wilayah Kota Bandung NPOTKP adalah Rp. 30 jt.
   

Untuk masalah Pajak ini, sebaiknya Ibu bertanya kepada Pihak Developer sejak awal sehingga mengetahui secara rinci berapa biaya-biaya untuk Pajak yang akan Ibu tanggung. Kemudian Pemindahan hak atas Apartemen / Satuan Rumah Susun baru terjadi setelah Penandatangan Akta Jual Beli (AJB) dihadapan Pejabat Pembuatan Akta Tanah (PPAT).

Demikian informasi yang dapat saya berikan, semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin, S.H.

Penggabungan Sertipikat

Penggabungan Sertipikat

(PROPERTI.BIZ edisi 16 / Mei 2007)

Pak Surjadi Yang Terhormat,

Saya baru saja membeli sebidang tanah dan bangunan di suatu komplek perumahan Bandung Utara seluas 330 m2. Pada saat dilakukan Akta Jual Beli, saya harus menandatangani 3 buah Akta jual Beli, karena tanah seluas 330 m2 tersebut terdiri dari 3 sertipikat masing-masing 290 m2, 30 m2, dan 10 m2, bagaimana agar saya dapat memperoleh 1 sertipikat saja.

Tatang, Dago Pojok.

Jawab:

Pak Tatang Yang terhormat,

Memang seringkali dalam transaksi di Komplek Perumahan ditemui satu bidang tanah terdiri dari 2 atau 3 atau lebih sertipikat, hal itu terjadi karena Pengembang membeli banyak tanah yang terdiri dari beberapa sertipikat sehingga ketika digabung untuk dijadikan kavling, ada kemungkinan terjadi satu kavling terdiri dari 2 sertipikat atau lebih.

Hal ini menurut saya tidak menjadi masalah karena setelah sertipikat tersebut dibaliknama ke nama Anda, Anda akan bisa langsung menggabungkannya melalui Penggabungan Hak.

Syaratnya Pemegang Sertipikat hak atas tanah yang akan digabung harus memohon kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat melalui loket penerimaan, dengan ketentuan sebagai berikut:

1. Pemegang sertipikat hak atas tanah yang akan digabung harus sama.
   
2. Jenis sertipikat hak atas tanah yang akan digabung harus sama.
   
3. Letak bidang-bidang yang akan digabung harus di satu hamparan tanpa putus dengan hak lain.
   
4. Sertipikat penggabungan hak yang diterbitkan harus tetap terdaftar atas nama pemilik semula.
   
5. Apabila pemohon badan hukum, harus mendapat persetujuan sesuai anggaran dasar yang dilampirkan bersama akta pendirian perusahaan yang disahkan menteri.
   
6. Setiap fotokopi yang dipersyaratkan sudah dilegalisir oleh pejabat yang berwenang.
   

Demikian jawaban saya.

Salam, Surjadi Jasin