Industri Properti di Tengah Ancaman Resesi

May 30, 2008

Rate This

Tanggal 24 Mei lalu, Pemerintah menaikan harga BBM sekitar 28,7%. Terang saja kenaikan ini memicu kenaikan harga barang atau dalam istilah ekonomi disebut inflasi. Perkiraan inflasi tahun 2008 mencapai 11% – 12%.

Optimisme para pelaku industri properti pada awal tahun ini seakan menjadi sirna ketika dihadapkan dengan kenyataan kenaikan harga bbm. Maklum saja, harga material bangunan merangkak naik, dan diperkirakan, melebihi perkiraan inflasi tahun 2008. Kenaikan harga material akan mendorong harga jual properti meningkat rata-rata 15%.

Belum lagi pelaku bisnis ini dihadapkan dengan kekhawatiran jika Pemerintah melalui Bank Indonesia memainkan instrumen moneter untuk meredam gejolak inflasi. Buktinya Suku Bunga Bank Indonesia (BI Rate) sudah meningkat 25 poin menjadi 8,25%. Bukan BI Rate yang dikhawatirkan, namun kenaikan BI Rate akan mendorong perbankan pemberi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menaikan suku bunga KPRnya.

Melemahnya daya beli masyarakat akibat inflasi, tidak menguntungkan iklim bisnis properti. Masyakarat akan lebih memilih mengeluarkan uangnya untuk kebutuhan yang lebih pokok dibanding kebutuhan akan papan. Dengan harga properti yang sama saja, daya beli sudah menurun, apalagi jika harga properti mengikuti jejak harga bbm. Properti tak terbeli.

Di tengah kekhawatiran akan terjadinya resesi ekonomi, industri properti-pun sedikit menemukan secercah harapan untuk bisa terus bertahan bahkan kembali berjaya.

Properti adalah salah satu kebutuhan pokok yang akan selalu menjadi incaran. Mungkin bukan menjadi incaran yang paling utama, namun semua orang pasti membutuhkan tempat tinggal – entah itu baru, entah itu renovasi.

Keputusan membeli properti disesuaikan dengan kemampuan membayar cicilan yakni antara 30% – 40% dari total pendapatan dalam keluarga. Selama suku bunga perbankan tidak melonjak gila-gilaan, keputusan membeli akan lebih disesuaikan dengan kantong. Pembeli properti akan lebih memilih menurunkan kualitas huniannya.

Inflasi bukan alergi – kenaikan harga-harga bukanlah tidak harus melulu menjadi hal yang menakutkan - dalam kondisi ceteris paribus. Bahkan inflasi di dalam dunia properti sangat diperlukan. Mengemas bisnis properti, salah satunya adalah mengemas keunggulan investasi. Harga properti harus terus meningkat. Di sanalah investasi properti akan meraup keuntungan baik pengembang maupun end user.

Resesi ekonomi tahun 1930an yang terjadi di Amerika Serikat dan dikenal dengan The Great Depressions, faktanya di”sembuh”kan dengan kegiatan properti. Pada waktu ini Pemerintah Amerika Serikat membangun suburban di sekeliling kota. Kota dijadikan sebagai pusat perekonomian dan pinggiran kota dibangun menjadi pemukiman. Jadi ini adalah fakta bahwa properti adalah obat untuk keluar dari resesi ekonomi. Tidak cepat memang, tapi berhasil. Alon-alon waton kelakon, begitu pepatah Jawa.

Rumusan keluar dari krisis ekonomi atau untuk memajukan perekonomian sebenarnya gampang yaitu investasi. Investasi seperti apa? Investasi di sektor riil lebih besar daripada sektor non riil (pasar modal dan pasar uang). Investasi sektor riil yang mampu menyerap banyak tenaga kerja. Singkatnya padat modal dan padat karya. Padat modal dan padat karya adalah karakter bisnis properti.

Pemerintah Indonesia bukannya tidak bergerak mendorong industri ini. Lihat saja program sejuta rumah sehat sederhana, rusunami, KPR bersubsidi, bebas Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Ini menunjukan bahwa Pemerintah mengetahui betul bahwa selain untuk program memberikan rumah murah, juga mendorong perekonomian.

Apa yang belum dijalankan adalah lebih mendorong investasi di sektor ini dengan mempermudah dan mempermurah segala perijinan serta menjamin keamanan investasi. Mungkin Pemerintah juga sudah menjalankannya, tapi permasalahan bergeser di tingkat operator kebijakan. Yaitu menyalahgunakan jabatan untuk memperkaya dirinya sendiri alias korupsi. Ini yang membuat pre-operation cost begitu tinggi dan oleh pengembang dibebankan kepada harga pokok tanah. Tentunya harga jual rumah menjadi tinggi pula.

Perbankan menjadi bagian dari bisnis properti memiliki peran yang sangat signifikan menentukan arah pergerakan sektor ini. Perbankan harus melihat bahwa properti adalah bisnis yang paling aman. Aman karena pasti nilainya akan meningkat, sedangkan perbankan melakukan valuasi properti di awal, itupun hanya memberikan nilai 70% – 90% dari nilai pasarnya. Aman karena properti adalah menjadi kebutuhan nasabahnya akan tempat tinggal bahkan mungkin investasi. Aman karena inflasi properti rata-rata lebih besar dari suku bunga yang dibayarkan oleh nasabah setiap tahunnya.

Apa artinya? Apabila nasabahnya macet mengangsur cicilan KPRnya dalam 1 tahun, maka perbankan diuntungkan pertama dari suku bunga misal 9%. Kedua dari nilai valuasi, sekurang-kurangnya 10%. Ketiga dari inflasi – kondisi normal – di properti antara 15% – 30%. Keempat dari biaya administrasi 1%. Minimal perbankan akan diuntungkan 35% dalam 1 tahun apabila nasabah macet! Bandingkan jika perbankan memberikan kredit usaha?

Pengembang dalam menghadapi kenaikan bbm tidak akan kehilangan akal. Justru akan mendorong kreatifitas dan inovasi dalam mengembangkan bisnis properti. Kreatifitas dan inovasi tersebut bisa dilakukan sejak di desain awal hunian misalnya dengan mendesain hunian yang compact, maksudnya nyaman namun hemat energi dan ramah lingkungan.

Kedua, pengembang akan mencari material bangunan alternatif yang lebih efektif dan efisien namun tidak meninggalkan estetika bangunan. Sekarang banyak sekali material alternatif misal baja ringan yang menggantikan rangka atap kayu, kusen almunium, tembok steriofoam, beton kolom praktis yang sudah tinggal pasang saja, dll.

Ketiga, pengembang berpengalaman paham betul situasi krisis, sehinggga seni kreasi menjual akan membuat mereka bertahan di bidang ini. Salah satunya adalah menjalankan program bundling (seperti operator seluler dengan merk handphone tertentu) baik dengan perbankan ataupun pihak ketiga lainnya – entah itu cross selling, entah itu co branding. Masih banyak lagi strategi menjual yang lainnya.

Kesimpulannya bahwa pemerintah, pengembang, perbankan dan investor sebagai stakeholder industri ini sangat perlu saling bahu membahu untuk terus menumbuhkan perekonomian di sektor ini. Masing-masing akan memainkan perannya dengan ciamik dan cantik. Dengan satu tujuan utama. Selamatkan Indonesia!

Cirebon, 30 Mei 2008