Kelebihan dan Kekurangan Investasi Ruang perkantoran

Iklim ekonomi nasional yang bersahabat belakangan ini membuat permintaan ruang perkantoran (office space) terus meningkat. Bahkan, sebuah survei menyebutkan tingkat penyerapan ruang kantor mencapai 91,96%, atau rekor tertinggi sejak 1997.

Secara kualitas, perkantoran dibagi menjadi tiga kategori: grade A, B, dan C. Gedung perkantoran grade A umumnya berukuran besar, memiliki lobi yang bagus, dan biasanya dihuni perusahaan multinasional. Gedung grade B hampir sama dengan grade A, hanya saja jumlah lantainya lebih sedikit. Sementara, gedung grade C umumnya dipakai instansi-instansi pemerintah atau departemen-departemen dengan jumlah lantai yang lebih sedikit dari grade B.

Dalam bukunya yang berjudul “Menjadi Kaya Melalui Properti”, Panangian Simanungkalit menguraikan kelebihan dan kekurangan investasi ruang perkantoran. Berikut ini nukilannya:

Kelebihan
Pertama, tingkat permintaan tinggi di kawasan CBD (central business district), dimana banyak terjadi aktivitas yang berhubungan dengan “FIRE” (finance and banking, insurance, dan real estate). Selama perekonomian tumbuh, maka angka permintaan ruang kantor akan tetap signifikan.

Kedua, capital gain perkantoran lebih tinggi dari tanah kosong dan rumah sewa, yakni sekitar 7% – 12%. Besaran capital gain tergantung pada lokasi dan kualitas gedung perkantoran.

Ketiga, jangka penyewaan 1 – 3 tahun, lebih lama dari jangka penyewaan rumah yang hanya 1 – 2 tahun. Perkantoran disewa tidak hanya sebagai tempat bekerja, tetapi juga untuk memosisikan diri terhadap image tertentu yang diinginkan perusahaan. Perusahaan yang sering berpindah kantor, tak urung sering dicap sebagai perusahaan yang kurang bonafid.

Silahkan invite 

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

APARTEMEN JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 


Kekurangan
Pertama, perkantoran sangat terpengaruh kondisi ekonomi nasional. Pada saat krisis finansial global akhir tahun 2008, banyak perusahaan yang merugi. Sebagian hanya mengalami penurunan pendapatan, tetapi sebagian lagi bangkrut. Perusahaan yang bangkrut, tentu akan berhenti menyewa, sementara perusahaan yang mengalami penurunan volume penjualan, mungkin hanya akan berpindah dari kantor yang bagus ke kantor yang kualitasnya lebih rendah.  

Kedua, investasi perkantoran kurang diminati investor, karena saat kosong tidak dapat digunakan sendiri oleh pemiliknya. Ini berbeda dengan investasi rumah atau apartemen, dimana pemiliknya bisa menempati saat rumah atau apartemen tersebut tidak sedang disewa.

Ketiga, pemilik harus mengikuti peraturan dari property management. Sebuah gedung perkantoran, umumnya memiliki manajemen gedung yang mengatur semua kegiatan di dalamnya. Seorang investor office space sudah barang tentu harus berhubungan dengan manajemen gedung tersebut. Hal ini tentu membuat segala macam urusan, termasuk peraturan sewa-menyewa menjadi lebih complicated.

Hot Deal dalam Negosiasi Lahan

Hot Deal dalam Negosiasi Lahan

Dalam pola akuisisi lahan untuk dikembangkan menjadi perumahan, ada beberapa pola yang dapat dijalankan. Tapi pola yang seperti apa yang termasuk HOT DEAL?
Kategori HOT DEAL adalah tidak membutuhkan modal awal yang banyak untuk mengakusisi lahan. Harga perolehannya pun di bawah harga pasar. Dan pola pembayaran yang ringan serta saling menguntungkan.
Beli putus
Cara termudah dalam akuisisi lahan. Anda tinggal bayarkan sesuai harga kesepakatan berikut pajak dan proses sertifikasi di Notaris dan BPN. Kelemahannya adalah modal yang Anda tanamkan menjadi besar. Hot deal yang harus Anda dapatkan adalah memperoleh lahan dengan harga di bawah harga pasar.

Silahkan invite 

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH/RUMAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Beli bertahap
Cara ini juga relatif mudah. Namun membutuhkan negosiasi yang lebih. Karena tidak semua pemilik lahan bersedia untuk menerima pembayaran secara bertahap. Kelemahannya adalah modal yang Anda tanamkan sedikit membesar dan Anda akan terjebak dalam permainan resiko pemasaran. Artinya akuisisi lahan membutuhkan putaran kas (cash flow) dari hasil penjualan. Sedangkan penjualan tidak serta merta dapat diprediksikan dengan mudah. Hot deal yang harus Anda dapatkan adalah memperoleh lahan dengan harga di bawah harga pasar dan cara pembayaran yang relative ringan.
Terdapat 3 pola dalam pembayaran bertahap. Yakni pembayaran berdasarkan waktu dan pembayaran berdasarkan kegiatan serta cara pembayaran gabungan antara waktu dan kegiatan.
Cara pembayaran berdasarkan waktu artinya Anda membayar lahan sesuai waktu yang telah disepakati. Misalkan 6 bulan. Cara pembayaran berdasarkan kegiatan artinya anda membayar lahan sesuai kegiatan yang disepakati. Misalkan kapan terjadi pembayaran uang muka, kapan pembayaran lahan ketika perijinan selesai, kapan pembayaran ketika sertifikat selesai balik nama dll. Sedangkan cara pembayaran berdasarkan gabungan keduanya artinya Anda membayar lahan sesuai waktu dan kegiatan yang disepakati.
Kerjasama kepemilikan
Inilah HOT DEAL yang sebenarnya. Dengan pola pembayaran ini, Anda dapat menekan modal awal proyek. Anda mendapatkan pola pembayaran yang ringan. Namun dengan kemudahan ini, Anda HARUS BERBAGI KEUNTUNGAN DENGAN PEMILIK LAHAN. Dan pola ini adalah cara teraman namun bukan cara termudah karena membutuhkan negosiasi yang tidak mudah pula.
Inti dari pola pembayaran ini adalah pembayaran berdasarkan kapling yang terjual. Misalkan dalam suatu lahan seluas 400m2, senilai 400 Juta, Anda membaginya menjadi 4 kapling masing-masing seluas 100m2. Maka setiap penjualan 1 kapling, Anda memiliki kewajiban pembayaran lahan sebesar 100 juta + +.
Bagaimana dengan pola bagi hasilnya? Cara tersimple adalah dari harga kesepakatan, naikkan harganya untuk menambah keuntungan pemilik lahan. Misalkan harga perolehannya 400 juta, Anda naikkan menjadi 440 juta dengan pola pembayaran ini. Atau Anda menghitung kelayakan keuangan proyek, berbagi hasil dari net income/profit.
Pemilik lahan tidak memiliki resiko atas bisnis, namun justru memiliki proyeksi keuntungan. Kenapa? Lahan miliknya jika tidak laku dijual, lahan masih utuh. Justru resiko berada di Anda sebagai developer. Namun resiko ini sangat kecil karena lahan tidak Anda akuisisi dengan pola yang lainnya. Jadi kedua belah pihak sama-sama diuntungkan.
Jadi seperti apa pola pembayaran lahan Anda? Bila Anda telah memiliki lahan HOT DEAL, sampaikan ke kami. Kami bantu untuk menjadi DEVELOPER PROPERTI!

Hak Atas Tanah Yang Dibeli Melalui Developer

Hak Atas Tanah Yang Dibeli Melalui Developer

(PROPERTI.BIZ edisi 35 / Desember 2008)

Pak Surjadi yang saya hormati,

Saya berniat membeli rumah di kawasan perumahan. Saya menyempatkan datang ke berbagai komplek perumahan di Bandung untuk mendapatkan pilihan rumah di berbagai developer. Banyaknya informasi membuat saya bingung. Ada developer yang menjelaskan bahwa saya akan menerima sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) jika membeli rumah itu. Tetapi ada juga developer yang menawarkan bahwa jika membeli di perumahannya maka saya akan mendapatkan sertifikat Hak Milik (HM).

Saya ingin mendapatkan penjelasan mengenai status kepemilikan tanah yang dibeli melalui developer. Pilihan mana yang lebih menguntungkan dan aman dari keduanya? Mohon penjelasan, terima kasih.

Nandang, Bandung

Jawab:

Perlu saya jelaskan mengenai prosedur pengembangan dalam memperoleh tanah untuk perumahan. Untuk memperoleh tanah, pertama-tama developer harus memiliki izin prisnsip sebagai dasar untuk memperoleh izin lokasi. Dengan izin lokasi, developer diberi kewenangan untuk memperoleh tanah dari para pemilik tanah sebelumnya di lokasi yang bersangkutan. Tentu saja status kepemilikan tanah oleh pemilik tanah yang sebelumnya beraneka ragam. Ada yang memiliki Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, atau tanah bekas adat atu bekas hak barat.

Untuk memenuhi ketentuan yang mengatur bahwa developer sebagai badan hukum hanya boleh memiliki tanah dengan status Hak Guna Bangunan atau hak lainnya, maka developer harus melakukan pemindahan hak dari pemilik sebelumnya. Setelah pemindahan hak tersebut, baru BPN akan menerbitkan HGB atas nama pengembang. HGB atas nama developer biasanya disebut HGB induk.

Setelah diterbitkan HGB induk, maka developer wajib melakukan pemecahan/splitsing HGB Induk menjadi HGB per kavling yang nantinya akan diatasnamakan kepada masing masing pembeli. Jadi, anda akan menerima sertifikat HGB dari developer.

Apabila ada developer yang menjanjikan akan memberikan sertifikat Hak Milik kepada pembeli, tidak menjadi masalah. Dalam hal ini developer tidak hanya melakukan pemecahan sertifikat induk dan balik nama. Akan tetapi developer masih mempunyai kewajiban untuk meningkatkan Hak dari sertifikat HGB pecah menjadi sertifikat Hak Milik atas nama anda sebagai pembeli kavling yang bersangkutan.

Mana yang lebih menguntungkan memilih tawaran developer yang akan memberikan sertifikat HGB atau Hak Milik? Tentu saja jawabannya lebih menguntungkan bila anda dapat langsung menerimah sertifikat Hak Milik. Alasannya Anda tidak perlu mengeluarkan biaya tambahan lagi nantinya untuk peningkatan hak. Tapi janji developer tersebut harus secara tegas dinyatakan dalam perjanjian pengikatan jual-beli (PPJB) antara anda dengan developer.

Terima kasih, mudah-mudahan bermanfaat.

Surjadi Jasin, S.H.