investasi kos2an

investasi kos2an

Hi semua..

Nama saya Handy, saya belum berpengalaman investasi di properti.
Saya ingin bertanya pada anda yg sudah berpengalaman:
1. apakah baik investasi di rumah kos?
2. apresiasi nilai rumah kos apakah kalah dibandingkan rumah tinggal biasa?
3. apakah mudah mendapat KPR dari bank untuk rumah kos?
4. apakah mudah menjalankan rumah kos? apa saja masalah2, tantangan2 yg biasa timbul?
5. aspek paling penting apakah yg harus saya perhatikan dalam investasi rumah kos?

Terima kasih sebelumnya, sangat saya hargai pendapat2 anda semua..

Handy


_____________________________

Saya coba bantu, ya....
1. Baik dan buruk tergantung dari tujuan investasinya. Cashflow atau capital gain.
Menurut saya investasi rumah kos memiliki tujuan untuk cashflow.
2. Tergantung lokasi.
3. Pada prinsipnya rumah kos bisa dianggap rumah biasa... jadi dianggap KPR juga.
4. -
5. Lokasi, lingkungan (dekat sekolah, universitas, kantor, daerah hiburan malam, dll), daya beli, harga jual dll

Mungkin rekan2x lain bisa menambahkan.

salam,

_______________________

Wah..wah..kenapa ya rubrik properti kurang peminat??
Biar agak rame, ikut nimbrung dah.
Kebetulan saya sedang belajar investasi di properti,beberapa kali sempat macet karena konsep yang kurang matang. Dari beberapa buku yang saya baca, saya coba nambahin ya,

1. Idem,baik buruk tergantung tujuan investasinya. Cashflow atau capital gain. Investasi rumah kos bisa cashflow dan capital gain (pada akhirnya). Maksudnya, strategy exit yang kita tuju apa. Ending nya nanti apakah kos tersebut mau kita tahan selamanya atau setelah naik "nilai"nya mau kita jual ?

2. Idem, apresiasi nilai properti kebanyakan tergantung lokasinya.
Dan saya sedikit menambahkan dari buku Real Estate 101 nya Garry w Edler (advisor-nya Donald Trump), bahwa apresiasi bisa kita akali dengan menambah "nilai" pada kos tersebut. Selain kenaikan nilai harga tanah, kita bisa poles fisik bangunan dan yang paling penting adalah kita poles laporan keuangannya. Artinya, kita jangan jual semata-mata fisik properti itu saja, tetapi yang kita jual juga adalah nilai bisnisnya.

3. Mudah atau sulit menurut saya bukan masalah tentang "rumah kos"nya, tetapi bagaimana kita meyakinkan pihak bank untuk memberikan kredit. Untuk orang awal yang baru mencoba ambil kredit agak susah karena bank belum "mempunyai" kepercayaan kepada kita. Kecuali apabila keuangan kita lolos/ sesuai analis kredit bank tersebut. Misal tidak, bisa disiasati dengan laporan keuangan "seorang teman" atau pake proposal bisnis ( bisnis properti). Poin terakhir agak susah, hampir sama dengan kebanyakan bisnis awal dalam mendapatkan kredit.

4. Hehe...mendingan main ke tempat kos temen, tanya pak kos, apa suka dukanya. Saya rasa, salah satunya adalah tergantung segmen pasarnya.

5. Idem,untuk lokasi jangan sampai segman pasar kita hanya tergantung pada satu lingkungan saja, misal dekat 1 universitas saja. Resikonya kalo kampus tersebut tutup/pindah, segmen kita terancam. Jadi lebih baik ada beberapa lingkungan yang bisa tercover.


Mungkin itu saja, semoga peminat investasi properti bisa lebih semarak

Valee

Jogja BERHATI NYAMAN

___________________________

Jawab:

Dear Handy...
namannya investasi kosan menurut saya bagus, karena ada cashflownya, CF nya bisa digunakan untuk cicilan KPR alias TIDAK PAKAI UANG SENDIRI Uang BANK!
jadi selama bisa menutupi tidak masalah...hebatnya karena properti itu harganya naik terus...kalau handy sudah bosan misalnya Handy bisa jual Denga capital Gain pastinya lebih besar dari inflasi dan bunga bank.

2. Nilai rumah kos saya rasa lebih tinggi dech...kan bank juga tau itu bukan rumah "biasa" tapi juga "rumah usaha yang menghasilkan" bagi pemiliknya..

3. Untuk KPR rumah kos, ya gampang banget justru bisa jadi nilai tambah buat bank tersebut meminjami kredit kita... yang susah itu kalau kita tidak punya kredit di bank nah biasanya untuk pemula agak sulit masuk ke bank, tapi ada triknya kok...hehehe

4. masasalh rumah kos sih biasa2nya: telat bayar, rusak, penyewa kabur dll, tapi yang namanya bisnis pasti ada resiko nya....bukan?

5. Aspek yang perlu diperhatikan dari pengalaman adalah "CASHFLOW" Dan "Bisa Menjadi Nilai Tambah atau tidak" untuk nilai tambah Handy bisa liat tuh komen2 dari yang lain...tentang letak dsbnya...
tapi yang jelas CASHFLOW penting


__________________________


Hi Handy,
Saya baru-baru ini masuk ke bisnis rumah kos, dan saya lihat rumah kost saya lumayan peminatnya, semakin meningkat.
- Yang penting lokasinya bagus pasti banyak orang yang berminat.
- Sebelum mulai membuat rumah kost tentukan dulu terget market: untuk siapa rumah kost tersebut dibuat (pelajar/mahasiswa, karyawan/i, pasutri).?
- Kemudian kita bangun sesuai dengan target market kita.
- Apresiasi tergantung bangunan, luas tanah.
- Bank akan memberi KPR untuk rumah kost, karena bank berpikir rumah kost adalah usaha yang dapat memperlancar pembayaran cicilan.
- Saya pikir aspek yang mempermudah adalah lokasi, banyak promosi, target marketnya siapa.

Semoga membantu.

Rumah kost saya bisa dilihat di:

http://enos-tampang.tokobagus.com

Salam,
Enos

Investasi di Properti dengan tujuan Cashflow, bukan Capital Gain

Hi semua....,

kebetulan saya juga berinvestasi di Properti....
tapi tujuan saya adalah untuk mendapatkan Cashflow, bukan Capital Gain.

yang menarik dengan properti.... karena memiliki "daya leverage" yang relatif tinggi...
saya punya 2 apartemen yang saya sewakan (Cashflow saya, hasil sewa).... kemudian sertifikat kepemilikannya saya "sekolah"kan ke bank... untuk invest di retail biz....

Jadi, Properti saya menghasilkan 2 sumber income/cashflow... yaitu dari hasil-sewa dan .... inil yang saya maksud dengan "daya leverage".

Saat ini saya lagi cari tempat kost2an....
mungkin teman2 bisa bantu saya...........

semoga bermanfaat.

salam,
budi_rachmat@yahoo.com

Peluang Usaha dan Bisnis Properti Tanpa Modal

By Jimmy Kurnia Indradjaya | March 23, 2008

Menggeluti peluang bisnis dan peluang usaha properti atau yang biasa orang sebut real estate agent bisa menjadi pilihan yang menarik untuk dilakukan. Selain tidak membutuhkan modal,cukup mudah untuk dilakukan, tidak menyita waktu, tidak membutuhkan tempat yang paling menarik adalah komisi yang cukup besar menanti.

Target Pasar

Target pasar kita adalah orang-orang yang ingin menjual rumah atau properti mereka. Selain itu calon pembeli adalah juga calon konsumen kita.

Hal-hal Yang Dibutuhkan

Tidaklah dibutuhkan banyak hal untuk memulai bisnis ini. Memang akan lebih baik jika kita mempunyai kemampuan untuk bernegosiasi dan mau bekerja keras. Hampir semua orang dapat menekuni bisnis ini asalkan mempunyai kesabaran dan keuletan.

Pertama, anda perlu mengetahui dimana anda dapat menemukan properti ini, dimana subernya sbb:

1. Iklan Baris
2. Memasang iklan (anda katakan bahwa anda adalah investor dengan dana unlimited)
3. Agen properti (anda dapat menitipkan pesan kepada agent untuk memberitahu anda seandainya ada properti dengan : harga dibawah harga pasar, terdesak untuk menjual, dan ada return minimal 10%
4. Menyisir 1 wilayah
5. Teman dan kenalan
6. Bank
7. Pengadilan
8. Klub investasi
9. Profesional (notaris, badan pertanahan, pengacara, petugas pajak, dll)

Kedua, yang kita lakukan adalah mencari iklan dikoran atau majalah yang membahas tentang iklan properti atau juga dapat dengan cara mendatangi kantor real estate agent yang sekarang sudah banyak seperti Ray White, Century 21 dll. Hal pertama yang anda harus cari adalah properti yang ingin dijual dengan ciri2 tertentu seperti:

1. Dijual senilai NJOP (biasanya lebih rendah dari harga jual)
2. Dijual Segera/Cepat
3. Membutuhkan Uang/Dana
4. Mau dilelang
5. Properti usang (seringkali harganya murah)

Keuntungan dari properti dengan ”kondisi istimewa” seperti ini akan memungkinkan kita untuk melakukan negosiasi yang lebih mudah dengan si-pemilk properti. Bila kita telah bertemu dengan pemilk properti maka kita dapat melakukan penawaran dengan harga yang lebih “mahal” dari yang diminta. Agak aneh? Memang dan itu disengaja! Mengapa? Karena dengan “menaikkan” harga dari yang diminta sipenjual maka kita dapat “meminta” sesuatu dari sipemilik properti. Misalnya kita minta waktu perpanjangan misalnya 3 bulan atau 6 bulan kemudian baru kita bayar (Sedapat mungkin dilengkapi dengan semacam surat perjanjian antara anda dan sipenjual) .

Setelah anda mendapatkan dokumen persetujuan itu maka kita bisa mulai mencari pembeli sehingga anda tidak perlu mengeluarkan uang/modal sendiri. Dengan tenggang waktu 3 – 6 bulan tersebut maka anda mempunyai cukup waktu untuk mencari pembeli.

Untuk lebih menarik si pemilik untuk tetap hanya “terikat” kepada anda maka dapat anda tambahkan dalam perjanjian bahwa anda juga akan “membagi” komisi yang anda terima sebesar 20 – 30 %. Lho kok besar benar? Kenapa tidak, toh anda tidak mengeluarkan modal apapun.

Kendala

Mungkin mencari pembeli dan pemeriksaan dokumen properti adalah hal yang paling sulit.

Tips

Untuk dokumen properti anda dapat bekerja sama dengan orang yang berkompeten dengan hal ini. Untuk pemasaran dapat anda sebarkan lewat kenalan anda untuk itu anda perlu mempunyai daftar nama yang selalu di tambah atau dengan menggunakan Internet.

Alangkah baiknya jika anda juga membuat kartu nama yang dapat kita bagikan pada saat menawarkan properti yang anda jual untuk membantu bila orang tersebut ingin menghubungi anda.

Anda tertarik dan ingin memanfaatkan peluang usaha dan bisnis properti tanpa modal ini?

Properti – Sektor Riil – Obat Krisis Ekonomi

October 28, 2008

Rate This

Banyak orang khawatir dengan krisis global. Turunnya perekonomian di Amrik mengakibatkan peningkatan pengangguran.Peningkatan pengangguran ini mengakibatkan kegagalan bayar pada supreme mortgage (KPRnya Amrik) dan berujung kepada bangkrutnya Lehmans Brother. Diikuti kebangkrutan JP Morgan Amrik dan CITI Group yang berefek kepada kepanikan pasar modal di seluruh dunia yang ramai-ramai menjual saham dengan murah. Pasar saham dunia anjlok. (IHSG diprediksikan menembus di bawah 1000 poin; baca detikfinance.com).

Di Indonesia malah diikuti dengan kenaikan BI Rate menjadi 9,5% yang mengakibatkan suku bunga kredit naik sampai dengan 1%-3%. Persyaratan uang muka KPR yang dulu bisa 10%, sekarang wajib 30%. Perjanjian KPR Inden yang ada diperketat. Jelas hal ini merugikan sektor riil terutama properti.

Sebenarnya hanya ada satu jawaban untuk bisa menyelesaikan krisis ekonomi yakni meningkatkan pertumbuhan ekonomi. Nah, properti adalah solusi (baca obat) dari krisis ekonomi. Bukanlah sektor yang musti dihantam dengan suku bunga tinggi, perijinan yang bermeja-meja dan tarif pajak yang mahal.

Berikut adalah ulasan saya:

Menyerap Banyak Tenaga Kerja
Properti adalah sektor riil yang mampu menyerap tenaga kerja yang besar. Bayangkan, dalam sebuah proyek perumahan skala 2 Ha, mampu menyerap tenaga kasar sampai dengan 300 orang. Bandingkan dengan sektor finansial? Berapa banyak yang bekerja? Berapa banyak yang diuntungkan?

Lebih dari 75% pembeli properti melalui kredit
Pengalaman saya menunjukkan bahwa lebih dari 75% pembeli produk properti menggunakan fasilitas kredit. Artinya perbankan diuntungkan karena bank dapat menyalurkan kredit dan mendapatkan keuntungan dari selisih bunga atau bagi hasil dalam sistem syariah.

Mengangkat sektor bisnis lainnya
Dalam membangun satu rumah, terdapat ribuan item material. Material rumah pokok adalah material alam seperti batu belah dan pasir, kemudian batu bata, semen, besi, genteng, cat, keramik, material listrik, perkayuan dan lain-lainnya. Setidaknya ada 9 item pokok dalam membangun satu unit rumah. Darimana material ini diperoleh? Dari supplier. Supplier dari Distributor. Distributor dari Pabrik. Begitu banyak rentetan lini bisnis yang berhubungan dengan properti bukan ?

Nah, pertanyaan saya adalah penting tidak membangun properti Indonesia? Melihat efek domino yang begitu dahsyat. Saya jawab SANGAT PENTING!!! Ini belum dihitung dengan sektor jasa konsultan baik konsultan manajemen, konsultan perencanaan, konsultan pemasaran begitu pula dengan sektor perbankan yang sudah saya bahas di atas.

Saya tantang Anda – pembaca – sebutkan satu sektor bisnis yang bisa memberikan efek domino sedahsyat sektor properti? Kalaupun ada, seberapa pokok kebutuhan masyarakat akan sektor tersebut? Kalau bisa, saya berikan hadiah berupa koleksi tiga ebook tentang properti.

Meningkatkan pendapatan per kapita
Penyerapan tenaga kerja yang banyak baik dari sektor properti itu sendiri maupun sektor lain yang menjadi lini bisnis tentunya meningkatkan konsumsi (C). Peningkatan konsumsi ini mendorong peningkatan pendapatan per kapita. Ingat bahwa pendapatan per kapita terdiri dari konsumsi, investasi, ekspor impor bersih dan pengeluaran pemerintah (Y = C + I + (E-I) + G) dibagi dengan jumlah penduduk.

Bagaimana dari sisi investasi? Jelas sektor properti membutuhkan investasi yang tidak sedikit dan membutuhkan jangka waktu yang tidak pendek untuk dapat mengembalikan modal. Karena investasi di sektor riil tidak selikuid dibandingkan dengan investasi di sektor finansial.

Tapi keuntungan atas likuiditas itu hanya dinikmati oleh segelintir orang saja. Ketika sektor finansial sedang terjadi gonjangan, pemodal akan mudah mencairkan. Ini sisi jahatnya. Sehingga peningkatan pendapatan per kapita dari sisi investasi akibat peningkatan investasi di sektor finansial adalah SEMU BELAKA. Tidak akan terjadi apabila peningkatan investasi ada di sektor riil.

Properti bukan bursa komoditas
Mengapa saya angkat sub judul ini. Karena dalam bursa komoditas, apa yang Anda beli (investasi) bisa saja mungkin dengan harga tinggi dan dijual dengan harga rendah. Contoh, berapa harga CPO (Crude Palm Oil) sekarang dibanding bulan lalu? Berapa ongkos produksinya? Akhir-akhir ini harga CPO dalam bursa komoditi turun tajam di bawah harga produksi petani kelapa sawit. Bagaimana dengan minyak mentah beberapa bulan lalu, sampai-sampai pemerintah kita kebakaran jenggot?

Hal ini tidak akan terjadi di sektor properti – kecuali Anda benar-benar butuh uang – karena properti itu UNIK. Tidak bisa Anda sama ratakan harga kapling di blok A (misalnya) dengan harga kapling di blok B. Tidak bisa Anda samakan harga tipe 36 di komplek A dengan tipe yang sama di komplek B. Hampir dipastikan 99% bahwa harga jual properti mengikuti teori penetapan harga yakni harga jual di atas harga produksi.

Berkaca pada beberapa hal tersebut di atas, sudah seharusnya pemerintah lebih melindungi sektor riil dan bukan memoles wajah sektor finansial. Karena teorinya bahwa sektor finansial adalah sektor yang mendukung sektor riil. Apa yang terjadi sekarang adalah sektor riil terancam ambruk gara-gara krisis di sektor finansial. Sekali lagi saya percaya bahwa industri properti adalah solusi dari krisis ekonomi saat ini. Mari kita diskusi!

Tips Beriklan Properti Yang Baik di Media Koran

October 28, 2008

1 Votes

Meskipun tidak semua pelaku bisnis properti menfaatkan media ini. Namun media koran sampai dengan saat ini adalah media promosi primadona yang menjadi target pemasang iklan para pelaku bisnis properti.

Berikut tips membuat iklan properti yang baik di media koran :

Sesuaikan dengan Segmentasi Pasar
Koran adalah produk. Mereka mempunyai segmentasi pasar yang berbeda-beda. Ada koran khusus politik, khusus kriminal atau koran yang menyasar kepada pembaca umum. Sama halnya dengan produk properti. Tentu mempunyai segmentasi pasar yang berbeda pula. Nah, langkah pertama adalah tentukan koran yang sesuai dengan segmentasi pasar properti Anda. Jangan sampai properti Anda, Anda iklankan di media koran yang bergenre kriminal!

Point of Interest
Point of Interest atau pusat apa yang akan Anda sampaikan adalah bagian penting dalam membuat iklan. Beberapa kesalahan yang dilakukan oleh para pembuat iklan adalah menampilkan seluruh keunggulan dalam kotak iklan yang kecil. Dengan huruf besar pula. Sehingga tidak muncul apa sih yang sebenarnya akan Anda tawarkan dan membuat pembaca koran tertarik lebih lanjut.

Contoh ketika Anda beriklan tentang membeli produk Anda dengan bonus pergi ke Hongkong. Pertanyaannya jika memang bonus pergi ke Hongkong adalah point of interest dari produk Anda, apakah akan Anda desain dengan huruf kecil-kecil atau huruf dengan ukuran yang sama dengan apa yang ingin Anda sampaikan dalam iklan Anda? Point of Interest wajib Anda tonjolkan untuk membuat orang tertarik dengan produk Anda.

Eye Catching
Eye catching atau obyek yang membuat mata pembaca terkesima. Sangat erat kaitannya dengan point of interest. Adalah bagaimana caranya mata pembaca langsung tertuju dengan iklan Anda. Bayangkan dalam satu halaman koran, begitu banyak iklan. Maka iklan Anda musti menonjol dibandingkan dengan iklan lainnya.

Caranya sebenarnya gampang untuk membuktikan bahwa iklan properti Anda cukup eye catching atau bukan. Cetak iklan properti Anda sesuai dengan ukuran aslinya, tempelkan pada koran dimana Anda akan memasang iklan. Lakukan tes kepada beberapa karyawan Anda, tanyakan apakah iklan Anda cukup menarik atau biasa-biasa saja.

Komposisi Tulisan dan Gambar
Saya paham bahwa properti Anda mempunyai banyak keunggulan. Saya paham bahwa Anda ingin menampilkan semuanya dalam satu iklan. Tidak mudah memang. Nah, komposisi tulisan ini juga berkaitan erat dengan point of interest dan eye catching. Jika semua font tulisan Anda sama besarnya, Anda akan kehilangan point of interest. Ketika gambar Anda tonjolkan tidak diimbangi dengan tulisan, pesan Anda akan hambar.

Buatlah beberapa model komposisi tulisan dan gambar dan bandingkan satu sama lain dan bandingkan dengan iklan properti yang terbit saat itu. Sampai Anda bilang mak nyuss, maka iklan properti Anda, layak untuk ditayangkan.

Penempatan Iklan
Penempatan iklan kadang tidak tersentuh oleh para pelaku bisnis properti. Seringkali jika materi iklan sudah ok, kemudian diserahkan kepada media koran. Bagian pemasangan iklan di media koran sebenarnya tidak paham benar apa yang ingin Anda tampilkan dan dimana akan ditampilkan. Alangkah baiknya jika Anda memberikan pesan kepada bagian desain di media koran tersebut untuk menempatkan iklan Anda pada posisi tertentu yang Anda inginkan.

Posisi yang biasa saya gunakan adalah pada halaman ganjil dan terletak di bagian paling bawah. Kecuali jika budget promosi Anda cukup besar, letakkan saja pada halaman depan atau belakang. Ini sangat berkaitan dengan eye catching. Cara mengujinya pun sama.

Selamat beriklan!

This entry was posted on October 28, 2008 at 9:35 am and is filed under Marketing, Properti, Tips, advertisement.

Tags: Advertising, Marketing, Property, Tips

Alan Says:

November 1, 2008 at 9:33 am

0

0

Rate This

Good Mas aryo tulisannya. Mau sharing aja….. nambahin sedit :
1. Font/bentuk tulisan bisa juga mempengaruhi minat orang dalam membaca iklan. Seperti font Arial/tahoma lebih disuka karena merepresentasikan ketegasan dan mudah dibaca. Dan tentunya penekanan kata pada materi iklan, harus dibuat dalam huruf yang lebih besar/cetak tebal seperti yang sudah dijelaskan diatas.
2. Jadwal tayang iklan. Untuk yang mempunyai anggaran besar ini tidak bermasalah. Tapi untuk dana yang terbatas sebaiknya jadwal iklan ditayangkan pada hari saptu atau minggu atau dua hari berturut-turut (saptu-minggu), karena dari pengalaman kami hari tersebut minat orang untuk merespon iklan sangat banyak.
Jadi khusus staff marketing pada hari saptu/minggu HP nya jangan dimatikan dan harus ada yang piket….. karena jangan salah bila terlambat merespon konsumen akan segera melirik ketempat lain.

Good luck Mas Aryo. Semogga tulisannya tambah berbobot.

@alan
1. tahoma is my favourite
2. prinsipnya sepakat. kl saya sering beli paket 1 bulan sih boss… lebih murah…

Strategi Bodoh Rencana Bisnis Properti (Perumahan)

December 9, 2008

1 Votes

Strategi mengembangkan lokasi untuk dikembangkan menjadi perumahan, setahu saya belum pernah ada buku panduannya. Bahkan tidak akan pernah anda jumpai dalam buku-buku kuliah! Kalaupun ada, tolong kasih tahu saya.

Nah berikut ini beberapa strategi bodoh yang biasa kami lakukan dalam rencana bisnis properti dengan melakukan survei-survei bodoh tertentu dan menetapkan dasar awal segmentasi pasar properti yang akan kita bidik.

Strategi ini di luar dari strategi promosi, perencanaan dan keuangan dan strategi bisnis lainnya yang dapat Anda baca pada bagian lain dari blog ini atau Anda tunggu sampai saya tulis… hehehe…

Strategi inipun bukan strategi yang mutlak dapat Anda gunakan. Alangkah akan lebih baik jika Anda memiliki strategi-strategi lainnya – yang mungkin sama bodohnya – dan menggabungkan serta menyempurnakan strategi ini. Setidaknya, mari berbagi dan saling belajar…

Strategi Bodoh Satu; Melihat banyaknya bank

Banyaknya bank yang ada di kota tujuan, mudahnya adalah bergeraknya perekonomian di kota tersebut. Representasi dari aktifitas perekonomian dan bisnis yang ada. Lagipula Anda sebagai pengembang lebih mudah memilah dan memilih bank untuk menjadi pemberi KPR dalam proyek perumahan Anda bukan ? Asal bukan bank plecit ya…

Strategi Bodoh Dua; Melihat banyaknya pasar

Pengertian pasar di sini adalah tempat bertemunya penjual dan pembeli. Jadi terspesifikasi hanya pasar tradisional saja. Bisa saja mall, ruko atau perkantoran bahkan perguruan tinggi. Ingat teori pendapatan perkapita ? Salah satu pendorong tingginya pendapatan perkapita adalah sisi konsumsi! Berarti banyaknya pasar artinya banyaknya potensi konsumsi! Dan potensi konsumsi ini dapat Anda alihkan menjadi potensi investasi di properti alias perumahan yang akan Anda buka PASTI akan laku!

Strategi Bodoh Ketiga; Melihat berapa banyak pemain properti

Melihat banyaknya pemain properti bukan sekedar melakukan pengamatan. Tetapi juga memetakan titik lokasinya. Caranya gampang. Beli saja peta kota dimaksud dan tandai dengan spidol atau alat tulis lainnya. Eitt tidak berhenti di sini, survey harganya, tipe rumah yang dibangun, spesifikasi bangunan, fasilitas perumahan, bahkan kalau perlu nama notaris yang digunakan. Ehm bodoh saja, jika Anda memang akan mengembangkan perumahan di kota tersebut, paling tidak notaris yang akan Anda tunjuk adalah notaris yang memang sudah terbiasa dengan jual beli rumah di perumahan.

Nah, data yang Anda peroleh bisa menjadi dasar untuk menentukan segmentasi pasar dan strategi bisnis lainnya yang akan Anda garap!

Strategi Bodoh Keempat; Tak perlu kreatifitas tinggi

Strategi bodoh keempat coba saya jelaskan seperti ini:

Andaikan lokasi Anda lebih dekat dengan pusat kota dengan kompetitor dan kompetitor menjual produknya misalkan 150 juta, secara bodoh saja, jika Anda jual produk Anda SAMA DENGAN kompetitor, tipe rumah sama, spesifikasi bangunan sama, pun dengan fasilitas yang sama, pertanyaannya adalah apakah produk Anda akan laku terjual? Pasti laku!

Andaikan lokasi Anda lebih jauh dengan pusat kota dibanding dengan kompetitor dan kompetitor menjual produknya misalkan 150juta, secara bodoh saja, jika jual produk Anda LEBIH MURAH 10% dari kompetitor, tipe rumah sama, spesifikasi bangunan sama, pun dengan fasilitas yang sama, pertanyaannya adalah apakah produk kita akan laku terjual? Pasti laku!

Maksudnya adalah Anda tinggal pilih pengembang mana di kota tersebut yang memiliki lokasi yang bagus dan laku keras. Dekati lokasinya, harganya, spesifikasinya, tipenya, dengan justifikasi tertentu dan yakin bahwa Anda akan menang.

Jadi, Anda sudah memilih lokasi? Kasih tau saya ya….

Terjebak dalam Penjualan Semu

December 27, 2008

Rate This

Sering kali dalam usaha properti, kita terjebak dalam penjualan semu. Pembeli bisa tiba-tiba membatalkan penjualan dengan berbagai alasan. Entah karena usaha si konsumen baru mundur, ada keperluan lain yang mendesak atau memilih lokasi lain yang dianggap lebih menguntungkan oleh konsumen.

Dalam standar akuntansi Indonesia, titipan uang muka belum dapat diakui sebagai penjualan. Justru diakui sebagai hutang. Biaya pembangunan selama bangunan belum diserahterimakan atau dipindahkan hak hukum atas propertinya juga belum dapat diakui sebagai biaya, justru diakui sebagai aset. Coba baca lagi standar akuntansi Indonesia untuk perusahaan pengembang.

Jadi penjualan semu ini adalah penjualan yang dibukukan namun rumah atau produk properti belum diserahterimakan atau dipindahkan hak hukum atas properti melalui pengikatan Akta Jual Beli di hadapan pihak yang berwenang. Karena belum diserahterimakan atau dipindahkan hak hukumnya, masih ada kemungkinan terjadinya pembatalan atas pembelian.

Tenaga penjualan atau marketing tidak boleh bangga menepuk dada ketika konsumen sudah “membeli” dengan membayar sekian rupiah untuk booking fee atau uang muka. Itu sama sekali bukan penjualan! Mengapa ?

Karena setelah “closing”, masih ada beberapa proses kerja lebih lanjut sampai dengan proses settlement (Serah terima dll). Dan proses ini membutuhkan waktu beberapa bulan bahkan sampai 1 tahun bergantung kepada luas bangunan, bergantung kepada jenis properti apakah ready stock atau indent. Mengenai urutan kerja penjualan, akan saya bahas lebih lanjut dalam tulisan berikutnya.

Namun walau bagaimanapun penjualan semu ini adalah proses awal yang WAJIB dilalui dan harus terus dikawal tidak saja oleh bagian penjualan tapi seluruh bagian dalam bisnis properti. Sehingga bicara kesuksesan penjualan dalam usaha properti bukanlah kesuksesan seorang tenaga pemasaran semata, tapi adalah kesuksesan seluruh elemen dalam usaha properti!

Jadi Anda sudah menjual berapa unit?-

Pajak-pajak dalam Jual Beli Properti

January 2, 2009

4 Votes

Dalam dunia bisnis apapun, kita tidak akan lepas dari dunia perpajakan. Dan dalam setiap transaksi jual beli properti tentunya akan mengandung kewajiban pembayaran pajak. Pajak-pajak tersebut akan dikenakan kepada pembeli maupun penjual.

Berikut adalah pajak-pajak yang biasa dikenakan dalam transaksi jual beli properti.

BPHTB (Bea Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
BPHTB akan dikenakan kepada Pembeli dan dibayarkan ketika terjadi peralihan hak atau penandatanganan Akta Jual Beli di Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pembayaran dapat dilakukan di Bank yang ditunjuk sebagai tempat pembayaran pajak dan dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak setempat.

Cara menghitung BPHTB adalah sebagai berikut :

BPHTB = (Harga Jual – Faktor Tidak Kena Pajak*) x 5%
)* Faktor Tidak Kena Pajak di setiap daerah berbeda.

Pph Final (Pajak Penghasilan Bersifat Final)
Pph Final akan dikenakan kepada Penjual apabila Penjual adalah perseorangan atau Sertifikat Hak Milik (SHM). Untuk Penjual adalah Perusahaan atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), maka tidak dikenakan Pph Final. Pph Final hanya akan dikenakan apabila nilai transaksi jual beli lebih dari Rp. 59.999.999,99 (lima puluh juta sembilan ratus sembilan puluh sembilan ribu sembilan ratus sembilan puluh sembilan koma sembilan puluh sembilan rupiah).

Sama dengan BPHTB, Pph Final dibayarkan ketika terjadi peralihan hak atau penandatanganan Akta Jual Beli di Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pembayaran dapat dilakukan di Bank yang ditunjuk sebagai tempat pembayaran pajak dan dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak setempat.

Cara menghitung Pph Final adalah sebagai berikut :

Pph Final = Harga Jual x 5%

PPN (Pajak Pertambahan Nilai)
PPN akan dikenakan kepada Pembeli, dipungut oleh Penjual dengan catatan Penjual adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP) dan atau penghasilan dari penjualan properti melebihi Rp. 600.000.000,00 (enam ratus juta rupiah) per tahun. PPN dipungut pada saat penerimaan uang muka maupun pelunasan dan dibayarkan selambatnya tanggal 15 bulan berikutnya.

Cara menghitung PPN adalah sebagai berikut :

Apabila harga jual TIDAK TERMASUK PPN
PPN = Harga Jual x 10%

Atau

Apabila harga jual TERMASUK PPN
PPN = (Harga Jual : Dasar Pengenaan Pajak*) x 10%
)* Dasar Pengenaan Pajak adalah faktor pembagi harga jual sebesar 1,1 atau 110%

Faktor lain yang perlu diperhatikan adalah NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak). NJOP dapat dilihat pada lembar PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Apabila NJOP lebih besar dari nilai transaksi maka dasar perhitungan pajak menggunakan NJOP begitu pula sebaliknya.

Nah, untuk berbagi dengan Anda semuanya, saya siapkan spreadsheet untuk perhitungan pajak dalam format excel 2003 (nama file : Perhitungan Pajak.xls). Caranya hanya dengan mendaftarkan diri ke feedburner sebagai reader (klik di sini) atau mendaftarkan diri di Milist, Yuk, Bisnis Properti, Yuk! (klik di sini). JANGAN LUPA isi komentar dan atau masukan untuk perbaikan atas posting tulisan ini. Maka saya kirimkan file tersebut selambatnya 3 x 24 jam ke email Anda.

Bagi Anda yang sudah terdaftar sebagai reader sebelumnya, file sudah dapat Anda nikmati sekarang. Bagi Anda yang sudah terdaftar dalam Milist, file dapat Anda download di Milist (klik di sini) atau silahkan isi komentar dan atau masukan untuk perbaikan. Maka saya kirimkan file tersebut selambatnya 3 x 24 jam ke email Anda.

Well, ok, selamat menjual dan selamat membeli!

Urutan Kerja Penjualan Properti

January 9, 2009

1 Votes

Proses penjualan properti belum tentu sama persis dengan proses penjualan produk lainnya. Karena sebagian besar penjualan properti di pasar primer, pembeli tidak langsung dapat memiliki properti yang dibelinya. Penjual atau developer akan membangun terlebih dahulu sampai dengan selesai dan menyerahkan produk properti (baca : rumah) setelah 100% terbangun.

Sekarang, saya ingin berbagi dengan Anda semua urutan kerja atau proses penjualan properti dalam kacamata developer properti.

Booking Fee / Tanda Jadi
Setelah meluncurkan produk propertinya, tahapan awal penjualan adalah dealing dan closing dengan konsumen. Konsumen biasanya diwajibkan membayar sejumlah uang dan diakui sebagai Booking Fee atau Tanda Jadi sebagai bentuk pengikatan atas produk yang akan dibelinya. Tanda Jadi atau Booking Fee bisa menjadi pengurang Harga Jual atau memang menjadi biaya di luar Harga Jual.

Klinik Desain
Klinik desain dilakukan setelah konsumen memilih kapling, adalah perubahan konsep bangunan rumah yang mungkin konsumen tidak menyetujui dari desain awal. Proses ini belum tentu semua developer memperbolehkan atau memperbolehkan namun dengan beberapa syarat tertentu karena menyangkut dengan estetika kawasan. Misalnya saja konsep kawasan adalah Bali, maka Anda sebagai konsumen jangan sekali-kali meminta perubahan desain rumah menjadi berkonsep Minang. Hehehe.

Perubahan desain bisa menjadikan harga jual bertambah karena pertambahan bangunan atau material tertentu. Hal ini bisa menjadi tambahan keuntungan bagi developer. Saya sarankan untuk mengenerate cash flow, pertambahan biaya untuk pembangunan akibat bertambahnya bangunan dibayarkan secara tunai oleh konsumen menjadi tambahan dari uang muka.

Proses KPR
Apabila konsumen membeli dengan mengandalkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), maka sebagai developer, Anda melayani untuk membantu proses KPR. Proses KPR terdiri dari pengumpulan syarat-syarat KPR, proses penilaian baik agunan maupun perhitungan analisa kelayakan konsumen dalam membayar angsuran KPR sampai dengan munculnya persetujuan KPR dari Bank. Pihak developer sebaiknya mengawal seluruh proses KPR ini karena sangat erat kaitannya dengan kepastian pembayaran, pembangunan rumah dan serah terima rumah. Proses KPR rata-rata memakan waktu selama 2 minggu.

Perjanjian Awal Jual Beli
Perjanjian awal merupakan perikatan yang lebih kuat karena uang muka biasanya sudah mulai dibayarkan, desain rumah sudah disepakati dan sebaiknya didukung dengan persetujuan KPR, kecuali apabila konsumen memilih membeli dengan metode tunai baik tunai keras maupuan tunai bertahap. Mengapa? Karena persetujuan KPR akan memberikan kepastian pembayaran dan mengamankan konsumen dari kemungkinan gagal bayar apabila KPR tidak disetujui. Alasan lebih lanjut, baca sub judul uang muka.

Uang Muka
Setelah konsumen memilih kapling dan membayar Tanda Jadi, bagian keuangan developer akan menagihkan sejumlah uang muka yang telah disepakati sebelumnya. Uang muka yang biasa dipersyaratkan oleh perbankan adalah sebesar 20% dan dapat diangsur dalam jangka waktu tertentu namun musti lunas sebelum serah terima rumah.

Nilai 20% ini bisa berubah-ubah sesuai dengan kondisi perekonomian makro Indonesia. Contoh kasus, sebelum krisis global menerpa, Bank bersedia menerima uang muka hanya 10% bahkan 0%, namun setelah krisis global, uang muka yang disyaratkan sebesar 20%, bahkan ada Bank yang mensyaratkan sebesar 30%.

Beberapa developer meminta uang muka dibayarkan 2 minggu setelah Tanda Jadi, tetapi saya mensarankan agar uang muka ditagihkan/dibayarkan setelah persetujuan KPR diperoleh. Mengapa? Karena apabila KPR sudah disetujui, maka kepastian prosentase dan nilai uang muka serta dapat dijadwalkan kapan pembayarannya. Konsumenpun tidak akan mengalami kerugian yang banyak akibat potongan biaya akibat pembatalan pembelian apabila KPR tidak disetujui atau nilai persetujuan KPR di bawah nilai yang dimohonkan. Itulah mengapa juga saya tempatkan sub judul uang muka setelah sub judul perjanjian awal jual beli.

Pembangunan
Setelah perjanjian disetujui, notabene uang muka sudah masuk dan persetujuan KPR disetujui, maka rumah sudah musti dilaksanakan pembangunannya. Untuk bangunan dengan luas di bawah 75 m2, masa pembangunan biasanya selama 6 bulan bahkan kurang. Untuk bangunan dengan luas lebih dari 75 m2, bisa menghabiskan waktu pembangunan selama lebih dari 6 bulan.

Serah Terima
Setelah pembangunan dipastikan selesai 100% dan dapat diterima oleh developer dari kontraktor serta dapat diterima oleh konsumen, maka rumah diserahterimakan ke konsumen secepatnya. Batasi juga dengan masa retensi. Masa retensi pada umumnya selama 3 bulan setelah serah terima rumah.

Akad Jual Beli
Akad jual beli (AJB) adalah peralihan hak hukum atas tanah dan bangunan. Hanya dapat dilakukan Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah lainnya. Tentunya sertifikat yang dahulunya atas nama penjual atau developer akan beralih dan diatasnamakan ke konsumen. AJB mengandung kewajiban pembayaran pajak. Untuk lebih jelas tentang pajak jual beli, baca posting sebelumnya atau klik di sini.

Dengan dilakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan, maka secara akuntansi, penjualan sudah dapat diakui dalam rugi laba. Selama proses ini belum dijalankan, maka penerimaan uang muka diakui dalam posisi hutang sebagai titipan uang muka (dalam kolom sebelah kanan di laporan neraca) dengan akun lawan Kas. Dan biaya pembangunan diakui dalam posisi aset sebagai barang (baca : rumah) dalam proses (work in process) dengan akun lawan hutang konstruksi atau sebagai persediaan rumah apabila pembangunan sudah 100% selesai dengan akun lawan barang (baca : rumah) dalam proses.

AJB dapat dilakukan sebelum serah terima rumah apabila skema pembayaran melalui KPR dengan KPR inden. Beda KPR inden dengan KPR biasa adalah pencairan KPR dapat dilakukan secara bertahap sebelum bangunan dimulai.

Pencairan KPR
Setelah dilakukan AJB dan dibayarkan pajak-pajaknya, dengan dasar tersebut maka akan dilakukan proses pencairan KPR. Tentu saja dalam pencairan KPR, konsumen akan diikat dalam perikatan kredit oleh Bank pemberi KPR di hadapan Notaris perikatan kredit yang ditunjuk oleh pihak Bank.

Seperti yang sudah saya jelaskan dalam sub judul akad jual beli. Pencairan KPR tidak harus menunggu bangunan 100% jadi. Dengan KPR Inden, pihak developer diuntungkan karena dapat mencairkan sebagian nilai KPR.

Demikian penjelasan saya tentang urutan kerja proses penjualan. Sekiranya ada komentar, masukan, kritikan dan saran untuk perbaikan, silahkan isi komentar. Semuanya hanya diniatkan untuk kebaikan dan untuk berkembang bersama.

Pengelolaan dan Pencatatan Keuangan yang Simple

March 7, 2009

Rate This

Dalam membuat sistem keuangan yang standar (sistem akuntansi), kadang kita kesulitan untuk mendapatkan Sumber Daya Manusia yang mumpuni dalam bidang keuangan khususnya Akuntansi. Kalau membeli sistem yang baku dan berdatabase, aduh mahalnya… Kalau menggunakan sistem yang gratisan (opensource), tidak semuanya bisa kita customize.

Padahal apa yang kita butuhkan dalam pengelolaan keuangan? Transaksi yang jelas dan keuntungan yang jelas bukan? Sesederhana itu. Maka kemudian saya mencoba untuk berbagi prinsip yang juga sederhana dalam pengelolaan keuangan yang simple, mudah dan semua orang dalam strata finansial maupun akademis dapat menggunakannya, membacanya dan mengartikannya. Tentu saja prinsip ini berkaitan dengan bisnis properti.

Rekening Penerimaan dan Rekening Pengeluaran
Pencatatan keuangan pada prinsipnya mencatat uang masuk dan uang keluar. Maka buka 2 rekening di bank untuk menerima uang dan mengeluarkan uang. Jadilah Rekening Penerimaan dan Rekening Pengeluaran.

Rekening Penerimaan digunakan untuk menerima uang masuk dari konsumen, modal, hutang kas dan penerimaan lainnya. Rekening Penerimaan akan dikeluarkan HANYA dan HANYA JIKA ke Rekening Pengeluaran. Rekening Pengeluaran digunakan untuk biaya, membayar hutang dan pengeluaran lainnya. Tentunya uang yang digunakan untuk membayar diperoleh dari mutasi bank atas Rekening Penerimaan.

Kenapa harus di Bank? Karena kita akan memanfaatkan Bank sebagai pencatat semua transaksi kita. Setidaknya sebagai kontrol atas transaksi yang dijalankan oleh kita. Hal ini dapat meminimalisasi kesalahan pencatatan.

Teori bodohnya adalah ketika semua uang masuk ada di rekening Penerimaan dan dikeluarkan hanya ke Rekening Pengeluaran maka saldo akhir proyek di Rekening Penerimaan adalah KEUNTUNGAN BERSIH!

Counter Sign
Rekening Penerimaan dan Rekening Pengeluaran standarnya dibuat dalam rekening giro. Bilyet giro yang tersedia ditandatangani oleh minimal 2 orang yang mewakili perusahaan.

Prinsip dasar yang diterapkan adalah saling mengingatkan agar tidak terjadi kesalahan baik kesalahan karena kebodohan sendiri maupun kesalahan karena kebodohan orang lain. Sekaligus kontrol terhadap setiap pengeluaran.

Perbanyak Rekening Penerimaan dan Hanya Satu Rekening Pengeluaran
Saya kira maksud dari prinsip ini jelas. Kita memperbesar pundi-pundi penerimaan namun hanya ada satu rekening pengeluaran. Ibaratnya seperti tandon air hujan. Lubang untuk menampung sangat besar dan luas sedangkan untuk mengeluarkan hanya ada beberapa pipa kecil.

Rekonsiliasi Bank
Jika kita memiliki rekening di bank, pencatatan transaksi yang dibuat oleh bank dalam bentuk Rekening Koran yang dilaporkan setiap bulan atau setiap ada permintaan dari kita. Kadang pencatatannya tidak begitu jelas.

Dalam format bank setiap uang yang kita masukkan akan tercatat dalam posisi kredit dan setiap uang yang keluar maka tercatat dalam posisi debet. Hal ini juga yang mewajibkan kita untuk merubah pencatatan bank sesuai dengan kebutuhan kita.

Contoh : penarikan cek no 123456 posisi debet 100 juta. Maka perlu kita perjelas bahwa penarikan cek itu untuk apa. Apakah mutasi bank atau untuk biaya atau untuk hal lainnya. Maka dalam rekonsiliasi bank kita akan dicatat contohnya : Pengeluaran untuk biaya tanah dengan cek no 123456 pada posisi kredit.

Tujuh Hari Mencari Uang dan Satu Hari Mengeluarkan Uang
Strategi uang masuk setiap hari dan uang keluar hanya satu hari sebenarnya adalah kebijakan umum yang dilakukan banyak perusahaan. Ini adalah strategi yang lincah untuk bermain cash flow dimana sumber daya perusahaan bekerja 7 kali lipat untuk mencari uang dan hanya 1/7 untuk mengeluarkan uang.

Sebenarnya apakah 7 atau 14 atau 21 adalah terserah dengan kebijakan perusahaan Anda. Tapi prinsipnya adalah memperbanyak hari untuk mencari uang dan hanya satu hari untuk mengeluarkan uang.

One Shot One Game
Maksud dari prinsip ini adalah semua rekening penerimaan dan pengeluaran hanya digunakan untuk satu proyek yang ada. Jika Anda akan membuka proyek lagi, buka lah rekening penerimaan dan pengeluaran yang berbeda. Semuanya hanya agar pencatatan keuangannya dapat dipertanggungjawabkan di setiap proyek.

Demikian prinsip dasar dalam pengelolaan dan pencatatan keuangan yang sederhana. Untuk mendapatkan alur kerja keuangan yang sederhana atas prinsip dasar tersebut di atas, maka tinggalkan komentar, maka dalam waktu 3 x 24 jam, alur kerja dimaksud akan sampai di email Anda. Note : mohon maaf jika terlambat karena kesibukan saya di luar kota.

Mengelola Arus Kas Bisnis Properti

March 7, 2009

4 Votes

“Pusing mikir cash flow.”, begitu kalimat rekan-rekan saya yang bekerja di bidang keuangan. Khususnya di bidang bisnis properti yang dikelola dengan modal kecil. Jawabannya sebenarnya sederhana… “Ya, iya lah… lha wong modal dengkul kok ndak mau pusing!”. Hehehe…

Well, saya juga sering pusing menghadapi hal seperti ini. Tapi coba saya uraikan dan berbagi bagaimana mengelola kepusingan cash flow dengan beberapa hal berikut ini :

Enam Bulan Pertama

Enam bulan pertama seharusnya Anda tidak boleh dipusingkan dengan cash flow. Gunakan modal awal dengan sebaik-baiknya. Jika modal Anda tak terbatas, Anda pasti tidak akan pernah pusing dengan cash flow. Tapi kalau modal Anda cekak?

Besaran modal biasanya sudah disepakati dalam perencanaan awal proyek. Nah, jika modal Anda kecil, manfaatkan modal Anda bisa bertahan sampai dengan 6 bulan ke depan.

Teorinya adalah 3 bulan pertama, modal Anda manfaatkan untuk pengurusan perijinan dan pembangunan prasarana awal sampai dengan legalitas proyek selesai serta materi promosi siap.

Kemudian 3 bulan berikutnya Anda menggunakan modal untuk penjualan. Mutlak, dalam jangka wakt 3 bulan masa penjualan, unit Anda harus TERJUAL. Karena Anda akan bermain cash flow atas penjualan di bulan-bulan berikutnya.

Lebih Enak Memikirkan HAK daripada KEWAJIBAN

Agak kontroversi ya? Tapi buat saya, jika Anda memikirkan bagaimana menarik HAK Anda, maka kewajiban Anda pasti akan terselesaikan. Maksud saya adalah bagaimana menarik piutang menjadi dana cash maka kewajiban pembayaran kepada pihak ketiga pasti akan terselesaikan.

Mengelola Hak (baca Piutang; red)

Langkah Pertama

Di sinilah Anda mengelola arus kas yang sebenarnya. Sebelum Anda pusing terlalu berat, siapkan data-data sebagai berikut : data penjualan yang memuat kapling mana saja yang telah booked berikut harga kesepakatan, kemudian gabungkan dengan data piutang yang sudah terbayar dan belum terbayar serta jatuh tempo pembayaran, data berikutnya adalah data progress pembangunan.

Gabungkan semua data berdasarkan urutan kapling atau terserah Anda diurutkan berdasarkan apa. Tapi prinsipnya ini adalah data awal yang akan Anda olah.

Langkah Kedua

Kelompokkan berdasarkan urutan jatuh tempo pembayaran piutang. Dari data ini Anda akan memperoleh sejumlah nilai uang yang dapat Anda tarik pada satu periode waktu tertentu.

Langkah Ketiga

Kelompokkan berdasarkan progress bangunan. Misalnya Kelompok I adalah progress bangunan 100%, Kelompok II adalah progres bangunan lebih dari 80%, dst.

Nah dalam masing-masing kelompok tadi urutkan prosentase penerimaan piutang atau bisa juga Anda urutkan berdasarkan piutang tertinggi. Jika sudah, maka Anda dapat melihat dan menganalisa data, konsumen mana yang pembayarannya kurang dari progres bangunan atau konsumen mana yang piutangnya terbesar yang musti Anda kejar penerimaannnya.

Langkah Keempat

Lihat dalam Kelompok konsumen yang progres bangunan masih 0%. Pilah mengapa masih 0%, apakah uang muka sudah masuk (biasanya developer akan membangun rumah jika uang muka sudah masuk atau KPR sudah disetujui) atau memang ada faktor lain.

Langkah Kelima

Targetkan prosentase pencapaian penarikan piutang dalam masing-masing kelompok. Ingat ada kelompok jatuh tempo bayar, artinya wajib 100% piutang dapat diuangkan.

Prosentase pencapaian penarikan piutang ini bisa berdasarkan rata-rata progres bangunan. Misalkan Kelompok progres bangunan 80%, maka piutang yang dapat ditarik adalah 80%. Ini misal, sebaiknya dihitung lebih detail.

Berbagi tugas

Keterangan di atas adalah bagaimana mengelola piutang. Tapi belumlah selesai. Anda wajib membagi tugas kepada tim proyek Anda bagaimana agar piutang Anda dapat cair.

Peran masing-masing bagian pasti ada. Sebagai contoh, bagian Keuangan bertanggung jawab atas piutang jatuh tempo. Bagian Lapangan bertanggung jawab atas progres bangunan yang di atas 80% dapat menjadi 100% sehingga piutang dapat 100% cair. Bagian Marketing bertanggung jawab mencairkan piutang dari uang muka sehingga unit rumah dapat segera dibangun. Dan tugas serta tanggung jawab lainnya.

Bisa dipahami? Ini adalah konsep sederhana bagaimana mengelola arus kas bisnis properti. Prinsipnya adalah bagaimana caranya menguangkan piutang.

Supaya Anda lebih mudah memahaminya, saya akan berbagi dengan Anda contoh kasus pengelolaan arus kas dalam format excel. Caranya ketik reg spasi…. Bukan, bukan… Klik di sini, isi form feedburner dan kemudian tinggalkan komentar pada bagian bawah posting ini. Maka dalam 3 x 24 jam, file akan terkirim dalam email Anda.

Note : Bagi Reader yang sudah terdaftar, jangan lakukan prosedur di atas. Cukup tinggalkan komentar.

Konsultan Pengembang, Mewujudkan Mimpi menjadi Pengusaha Properti

July 11, 2009

6 Votes

Bisnis properti memang menarik banyak orang. Apalagi banyak buku yang mengupas tentang properti. Baik dari Robert Kiyosaki sampai dengan bukunya Joe Hartanto berjudul Property Cash Machine (fully recommended book, two thumbs up Joe). Orang berbondong-bondong untuk mencari properti entah untuk investasi atau untuk meng-hedge (lindung nilai) atas bisnis yang sudah berjalan. Kenapa? Karena nilai properti pasti naik!

Tidak hanya sebagai end user (konsumen, investor, hedger), tapi orang juga tertarik untuk menjadi pengembang properti. Karena selain mendapat capital gain, juga dapat mengelola cash flow bisnis propertinya secara riil. Bukan sekedar passive income.

Nah, atas dorongan kawan karib dan melihat potensi bisnis properti, saya mencoba mengenalkan konsultan pengembang yang akan membantu peminat bisnis properti khususnya menjadi developer/pengembang.

Tugas konsultan pengembang terdiri dari 1) Perencanaan, 2) Promosi, 3) Sistem Pencatatan Keuangan, 4) Sistem Operasional, 5) Training dan Penyediaan Sumber Daya Manusia. Lima hal tersebut adalah kewajiban si konsultan. Konsultan pengembang akan mewujudkan cita-cita Anda menjadi pengembang properti. Karena mereka akan memberikan pendampingan sampai dengan Anda bisa mandiri.

Reward yang diberikan kepada konsultan pengembang adalah 1) Biaya Manajemen, 2) Biaya Operasional, 3) Bagi Hasil. Pengguna jasa konsultan tidak perlu membayar franchise atau fee manajemen di depan, sehingga si konsultan akan bertanggung jawab atas terlaksananya proyek perumahan.

Punishmentnya gimana? Tentu saja dengan tidak berjalannya proyek adalah sebuah punishment, karena jika si konsultan tidak bekerja ya berarti tidak dapat uang. Fair bukan?

Detail tentang konsultan pengembang ini, silahkan isi komentar, kemudian saya mencoba untuk menjawab. Hayo, siapa yang mau jadi pengembang ???

---

Menilai tanah yang layak

November 25, 2009

1 Votes

Faktor lingkungan sekitar

Dengan melihat lingkungan sekitar, akan memudahkan kita untuk menilai apakah lokasi yang sedang diincar lebih layak untuk dibangun kawasan seperti apa. Dapat pula dilihat dari beberapa developer yang bermain di lokasi sekitar. Jika memang tidak ada, Anda adalah pioneer dengan resiko kegagalan lebih besar. Namun jika sukses, keuntungan bisa jauh lebih besar.

Harga Dasar Tanah

Harga dasar tanah dapat ditinjau dari beberapa aspek berikut : 1. Harga NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). Dapat dilihat dari SPT PBB (Surat Penetapan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan). 2. Harga Pasar. Harga yang sedang dipasarkan pada saat itu. Dapat diperoleh dari kelurahan, iklan jual tanah, info tetangga, makelar. 3. Harga Kesepakatan. Harga pembelian tanah yang sudah terjadi dalam jangka waktu 1 tahun terakhir ini. Bisa diketahui dari notaris, info tetangga, dll.

Pertimbangan perbankan

Pertimbangan dari perbankan patut diperhatikan. Mengapa? Karena bank sebenarnya memiliki dasar perhitungan penilaian jaminan. Tentu saja dalam rangka kredit. Tapi informasi ini dapat kita gunakan sebagai dasar penentuan segmentasi pasar. Selain hal tersebut, bank juga melakukan kerjasama pembiayaan dengan developer lain yang mungkin berada di lokasi sekitar lokasi yang sedang diincar.

Bentuk Lahan

Bentuk lahan yang tidak beraturan, akan sedikit memberi kesulitan dalam menggambar siteplan, meskipun pada sisi lain kesulitan ini bias menjadi sebuah keunggulan dalam konsep. Bentuk lahan yang relative persegi, akan memberikan efektifitas lahan yang lebih maksimal dibandingkan dengan bentuk yang tidak beraturan. Lahan datar lebih mudah dalam pengelolaan dibandingkan dengan lahan berkontur. Lahan berkontur berbiaya relative lebih besar dibandingkan lahan datar. Namun keunggulan lahan berkontur, biasanya memiliki pemandangan yang indah.

Status

Lahan Sawah, biasanya lebih murah. Namun dalam proses perijinan perlu diajukan ijin pengeringan. Dan pada praktek lapangan, memang harus dikeringkan dan proses2 lainnya seperti scraping, pengurugan dll. Pekarangan, biasanya lebih mahal dibandingkan lahan sawah. Namun pengelolaannya cenderung lebih mudah. Tidak ada lagi pengeringan sepertinya halnya lahan sawah.

Tidak bersertifikat (tanah negara, hak garap). Perlu dilakukan proses sertifikasi. Untuk dapat dilakukan proses perijinan lebih lanjut. Keuntungan lahan tak bersertifikat, kita bisa melakukan negosiasi pembayaran jangka waktu yang lebih panjang dengan alasan membutuhkan waktu untuk proses sertifikasi lahan untuk memastikan luasan lahan yang akan diakusisi. SHM (Sertifikat Hak Milik). Umum dimiliki oleh perseorangan sebagai bukti milik atas lahan. Keuntungannya adalah lebih pasti kepemilikannya dan proses perijinan lebih cepat. HGB (Hak Guna Bangunan). Umumnya dimiliki perusahaan. Bersifat sementara dengan jangka waktu tertentu. Biasanya 25 tahun. Namun dapat ditingkatkan haknya menjadi SHM. Keuntungannya adalah lebih pasti kepemilikannya dan proses perijinan lebih cepat.

Coaching Clinic Bisnis Developer Properti

November 29, 2009

3 Votes

Mulai terhitung tanggal 20 November 2009, saya beserta tim The Residence Center membuka kelas Coaching Clinic Bisnis Developer. Kelas diisi dengan materi bagaimana memulai dan menjalankan bisnis developer properti dengan modal relatif kecil dan aman. Untuk jadwal coaching clinic dapat diakses di http://aryodiponegoro.wordpress.com/coaching-clinic/.

Peserta akan dibimbing dan langsung bisa ACTION menjadi pengusaha properti. REAL ACTION! BENAR-BENAR SARANA UNTUK MENJADI DEVELOPER!

Bicara tentang The Residence Center adalah lembaga kajian bisnis developer properti yang didirikan oleh beberapa praktisi dan perusahaan bisnis developer properti. Sampai dengan saat ini telah dan sedang menjalankan bisnis developer properti di kota-kota sebagai berikut INDRAMAYU, CIREBON, TEGAL, PURWOKERTO, PURBALINGGA, BANJARMASIN, dan BOGOR.

The Residence Center akan berbagi pengalaman dengan Anda. Saatnya Anda menjadi PENGUSAHA PROPERTI!

Ayo, Bisnis Properti!

May 28, 2008

5 Votes

Sebagai orang yang bekerja di bidang properti khususnya developer dan property investment, sangat jarang saya mengemukakan petunjuk atau bocoran tentang bisnis properti. Sekarang sudah saatnya. Sudah saatnya berbagi dengan banyak rekan. Karena ternyata buku-buku yang terbit mengenai bisnis properti masih sedikit. Lebih banyak tabloid yang mengupas model, tipe dan aksesoris properti.

Sedikitanya ada tiga alasan yang tidak dapat anda tolak untuk memasuki bisnis properti.

Alasan No. 1. Pasti untung!
Pernahkah anda bayangkan bisnis yang paling menguntungkan? Dalam teori manajemen keuangan terdapat istilah HIGH RISK HIGH GAIN. Tapi dalam bisnis properti, NO UNCONTROLLED RISK, HIGH GAIN. Ada beberapa instrumen yang menentukan hal ini.

Harga tanah pasti meningkat
Di dunia ini tidak ada harga yang turun kecuali hal-hal yang berkaitan dengan kondisi makro perekonomian. Tapi bisa dipastikan 99% bahwa harga tanah pasti meningkat. PBBnya saja meningkat hampir tiap tahun. Secara hitungan kasar saja, jika anda beli tanah terus dijual 1 tahun ke depan. Pasti untung! Itu hebatnya bisnis properti.

Manajemen yang sederhana
Bisnis properti membutuhkan manajemen yang sederhana. Dalam developer misalnya, cukup bagian keuangan dan bagian legal. Dua bagian ini pokok dan vital bagi developer. Lha perencanaan, pemasaran dan konstruksi? Tidak harus diperlukan. Tidak harus ada. Karena konstruksi bisa kita serahkan ke Kontraktor. Pemasaran bisa kita percayakan kepada Agent Marketing. Perencanaan bisa kita undang konsultan. Hasilnya lebih lengkap, lebih pasti, biaya bersifat variable. Semakin sederhana manajemen yang ada, akan semakin menguntungkan dari sisi finansial dan pengelolaan.

Kemas properti sebagai investasi
Salah satu meningkatkan pendapatan dalam properti adalah mengemas properti sebagai bagian dari investasi yang menguntungkan. Kemas dengan cara yang sama tentang harga tanah. Sajikan dalam bentuk perhitungan kredit pemilikan rumah (KPR) dan bandingkan dengan ekspektasi harga di masa mendatang.

Amankan bisnis dengan shadaqah
Tidak ada bisnis yang tidak berisiko. Tapi dalam bisnis properti semua resiko dapat dikontrol. Kecuali Force Majure. Tapi agama Islam punya cara yang unik dalam mengamankan bisnis, yakni shadaqah. Bisnis properti itu jual beli lahan milik Allah Swt. Sehingga shadaqahnya musti lebih besar. Di perusahaan properti yang saya ketahui, mereka menyisihkan sekitar 20-40% keuntungan untuk kegiatan sosial keagamaan. Anda berani lebih besar???

“Perumpamaan (nafkah yang dikeluarkan oleh) orang-orang yang menafkahkan hartanya di jalan Allah[166] adalah serupa dengan sebutir benih yang menumbuhkan tujuh bulir, pada tiap-tiap bulir seratus biji. Allah melipat gandakan (ganjaran) bagi siapa yang Dia kehendaki. Dan Allah Maha Luas (karunia-Nya) lagi Maha Mengetahui.” 2 Al Baqarah 261

Percayalah apa yang sudah digariskan oleh Allah, pasti akan terjadi.

Alasan No. 2. Modal besar? No Way!
Jual beli tanah tentunya butuh modal besar. Eit siapa bilang. Developer yang pernah saya kenal dan developer ini cukup ternama di Jogja, Solo bahkan sampai Batam. Pada tahun 1999 mereka mengelola modal kurang dari 100juta. Dan dalam jangka waktu 8 tahun, aset mereka sebesar 25Milyar. Developer dimana saya bernaung, dengan modal awal 3 M, dalam jangka waktu 2 tahun, aset kami bersih sekitar 20M. Ada beberapa cara.

Negosiasikan pembayaran
Negosiasi pembayaran dapat berupa pembayaran tanah, kontraktor, konsultan dan apapun sehingga memperlambat kas keluar. Artinya harus mempercepat kas masuk. Artinya cukup dengan uang muka pembelian, entah bagaimana caranya kas masuk untuk menutupi kewajiban pambayaran berikutnya. Contoh, modal anda 50juta. Anda beli tanah seluas 1000m2 dengan harga 60 juta. Negosiasikan pembayaran bertahap 6 bulan. Pembayaran pertama 10juta. Cadangkan 10 juta untuk pembayaran ke2. Siapkan tim perencana untuk merencanakan kawasan, biaya skitar 5 juta. Anggarkan biaya promosi sekitar 10juta. Anggarkan 7.5 juta untuk kegiatan operasional bulanan. Anggarkan 7.5 juta untuk legalitas lahan. Cukup 50 juta kan? Cukup 10 juta untuk beli lahan seharga 60 juta kan? Bayangkan jika uang muka anda 100juta, anda bisa mendapatkan lahan 600juta. Jika tanah sudah diolah atau dimatangkan, aset anda bisa menjadi 1.2 M! Fantastis!

Promosikan kawasan dengan menjual resiko
Kawasan ada sudah siap. Promosikan dengan gencar dengan menjual resiko maksudnya adalah dikarenakan anda membutuhkan cash dengan cepat, jual harga rumah 20% lebih murah dari harga normal, tapi cash. Tapi jangan lupa menaikan harga jual jika sudah mencapai titik tertentu. Nah sekarang anda tahu tentang konsep mengemas properti sebagai investasi. Ini salah satunya.

Instrumen Kredit Usaha
Pada tahap awal, perbankan tidak akan mungkin melirik usaha anda. Atau jika usaha anda sudah cukup dikenal, tentunya anda akan mudah mendapatkan kredit konstruksi, salah satu alternatif pembiayaan developer. Perlu anda ketahui, developer (baru) tidak mudah mendapatkan kredit investasi, tapi kredit modal kerja konstruksi. Sekarang bagaimana jika bank belum mau melirik usaha anda. Gunakan fasilitas KPR! Bagaimana caranya? Jadikan saudara, rekan kerja sebagai konsumen properti anda. Pembiayaan melalui KPR. Pencairan KPR akan anda terima. Kewajiban pengembalian KPR menjadi tanggung jawab usaha anda. Simple bukan. Anda sudah dipastikan mendapat kredit investasi.

Alasan No. 3. Dapatkan Cash Flow yang besar!
Alasan ketiga ini jelas-jelas akan sulit untuk ditolak. Dengan properti kita bisa mengenerate cash flow yang besar. Prinsipnya percepat uang masuk, perlambat uang keluar. Eit jangan melulu jual cash… Gunakan instrumen KPR.

Instrumen KPR
KPR saat ini memungkinkan KPR indent dimana konsumen dapat diikat dalam akad kredit meskipun bangunan belum selesai dibangun. Dan anda akan menerima pencairan awal sebesar 40%. Jika uang muka sebesar 20%, berarti anda menerima uang muka 60%. Ingat negosiasi pembayaran? Jangan-jangan modal anda sudah kembali?

Padahal untuk membangun rumah, mungkin anda hanya akan mengeluarkan sekitar 40%. Dan mengeluarkan sekitar 10% lagi untuk pematangan lahan, prasarana dan sarana. Sisa 10%nya? Bisa untuk membayar tanah. Pada bulan ke 4 dengan asumsi pembangunan selesai, maka anda akan menerima 60%. Pertanyaannya adalah bagaimana dengan 4 bulan masa pembangunan? Yang penting jaga target penjualan.

Lahan baru, ladang uang baru
Bagaimana dengan 60% sisa pencairan KPR? Cadangkan untuk membeli lahan baru. Jadikan sebagai ladang uang baru. Saya jamin anda akan kaya raya!

Sekali lagi saya bilang, resiko dalam properti pasti ada. Namun resiko dalam properti harus dapat dikontrol. Ada beberapa tips yang secara gamblang saya tulis tanpa harus disertai keterangan
Tentukan target keuntungan bersih
Tentukan batasan resiko kerugian
Target pemasaran minimal harus tercapai
Tekan fixed cost, perbesar variable cost
Monitoring arus kas dan rugi laba
Cut Loss pada saat menyentuh batasan resiko kerugian
Tuangkan perjanjian bisnis dalam hitam di atas putih

Jadi anda tertarik masuk properti? Kapan?

Cirebon, 08/09/2007

Industri Properti di Tengah Ancaman Resesi

May 30, 2008

Rate This

Tanggal 24 Mei lalu, Pemerintah menaikan harga BBM sekitar 28,7%. Terang saja kenaikan ini memicu kenaikan harga barang atau dalam istilah ekonomi disebut inflasi. Perkiraan inflasi tahun 2008 mencapai 11% – 12%.

Optimisme para pelaku industri properti pada awal tahun ini seakan menjadi sirna ketika dihadapkan dengan kenyataan kenaikan harga bbm. Maklum saja, harga material bangunan merangkak naik, dan diperkirakan, melebihi perkiraan inflasi tahun 2008. Kenaikan harga material akan mendorong harga jual properti meningkat rata-rata 15%.

Belum lagi pelaku bisnis ini dihadapkan dengan kekhawatiran jika Pemerintah melalui Bank Indonesia memainkan instrumen moneter untuk meredam gejolak inflasi. Buktinya Suku Bunga Bank Indonesia (BI Rate) sudah meningkat 25 poin menjadi 8,25%. Bukan BI Rate yang dikhawatirkan, namun kenaikan BI Rate akan mendorong perbankan pemberi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menaikan suku bunga KPRnya.

Melemahnya daya beli masyarakat akibat inflasi, tidak menguntungkan iklim bisnis properti. Masyakarat akan lebih memilih mengeluarkan uangnya untuk kebutuhan yang lebih pokok dibanding kebutuhan akan papan. Dengan harga properti yang sama saja, daya beli sudah menurun, apalagi jika harga properti mengikuti jejak harga bbm. Properti tak terbeli.

Di tengah kekhawatiran akan terjadinya resesi ekonomi, industri properti-pun sedikit menemukan secercah harapan untuk bisa terus bertahan bahkan kembali berjaya.

Properti adalah salah satu kebutuhan pokok yang akan selalu menjadi incaran. Mungkin bukan menjadi incaran yang paling utama, namun semua orang pasti membutuhkan tempat tinggal – entah itu baru, entah itu renovasi.

Keputusan membeli properti disesuaikan dengan kemampuan membayar cicilan yakni antara 30% – 40% dari total pendapatan dalam keluarga. Selama suku bunga perbankan tidak melonjak gila-gilaan, keputusan membeli akan lebih disesuaikan dengan kantong. Pembeli properti akan lebih memilih menurunkan kualitas huniannya.

Inflasi bukan alergi – kenaikan harga-harga bukanlah tidak harus melulu menjadi hal yang menakutkan - dalam kondisi ceteris paribus. Bahkan inflasi di dalam dunia properti sangat diperlukan. Mengemas bisnis properti, salah satunya adalah mengemas keunggulan investasi. Harga properti harus terus meningkat. Di sanalah investasi properti akan meraup keuntungan baik pengembang maupun end user.

Resesi ekonomi tahun 1930an yang terjadi di Amerika Serikat dan dikenal dengan The Great Depressions, faktanya di”sembuh”kan dengan kegiatan properti. Pada waktu ini Pemerintah Amerika Serikat membangun suburban di sekeliling kota. Kota dijadikan sebagai pusat perekonomian dan pinggiran kota dibangun menjadi pemukiman. Jadi ini adalah fakta bahwa properti adalah obat untuk keluar dari resesi ekonomi. Tidak cepat memang, tapi berhasil. Alon-alon waton kelakon, begitu pepatah Jawa.

Rumusan keluar dari krisis ekonomi atau untuk memajukan perekonomian sebenarnya gampang yaitu investasi. Investasi seperti apa? Investasi di sektor riil lebih besar daripada sektor non riil (pasar modal dan pasar uang). Investasi sektor riil yang mampu menyerap banyak tenaga kerja. Singkatnya padat modal dan padat karya. Padat modal dan padat karya adalah karakter bisnis properti.

Pemerintah Indonesia bukannya tidak bergerak mendorong industri ini. Lihat saja program sejuta rumah sehat sederhana, rusunami, KPR bersubsidi, bebas Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Ini menunjukan bahwa Pemerintah mengetahui betul bahwa selain untuk program memberikan rumah murah, juga mendorong perekonomian.

Apa yang belum dijalankan adalah lebih mendorong investasi di sektor ini dengan mempermudah dan mempermurah segala perijinan serta menjamin keamanan investasi. Mungkin Pemerintah juga sudah menjalankannya, tapi permasalahan bergeser di tingkat operator kebijakan. Yaitu menyalahgunakan jabatan untuk memperkaya dirinya sendiri alias korupsi. Ini yang membuat pre-operation cost begitu tinggi dan oleh pengembang dibebankan kepada harga pokok tanah. Tentunya harga jual rumah menjadi tinggi pula.

Perbankan menjadi bagian dari bisnis properti memiliki peran yang sangat signifikan menentukan arah pergerakan sektor ini. Perbankan harus melihat bahwa properti adalah bisnis yang paling aman. Aman karena pasti nilainya akan meningkat, sedangkan perbankan melakukan valuasi properti di awal, itupun hanya memberikan nilai 70% – 90% dari nilai pasarnya. Aman karena properti adalah menjadi kebutuhan nasabahnya akan tempat tinggal bahkan mungkin investasi. Aman karena inflasi properti rata-rata lebih besar dari suku bunga yang dibayarkan oleh nasabah setiap tahunnya.

Apa artinya? Apabila nasabahnya macet mengangsur cicilan KPRnya dalam 1 tahun, maka perbankan diuntungkan pertama dari suku bunga misal 9%. Kedua dari nilai valuasi, sekurang-kurangnya 10%. Ketiga dari inflasi – kondisi normal – di properti antara 15% – 30%. Keempat dari biaya administrasi 1%. Minimal perbankan akan diuntungkan 35% dalam 1 tahun apabila nasabah macet! Bandingkan jika perbankan memberikan kredit usaha?

Pengembang dalam menghadapi kenaikan bbm tidak akan kehilangan akal. Justru akan mendorong kreatifitas dan inovasi dalam mengembangkan bisnis properti. Kreatifitas dan inovasi tersebut bisa dilakukan sejak di desain awal hunian misalnya dengan mendesain hunian yang compact, maksudnya nyaman namun hemat energi dan ramah lingkungan.

Kedua, pengembang akan mencari material bangunan alternatif yang lebih efektif dan efisien namun tidak meninggalkan estetika bangunan. Sekarang banyak sekali material alternatif misal baja ringan yang menggantikan rangka atap kayu, kusen almunium, tembok steriofoam, beton kolom praktis yang sudah tinggal pasang saja, dll.

Ketiga, pengembang berpengalaman paham betul situasi krisis, sehinggga seni kreasi menjual akan membuat mereka bertahan di bidang ini. Salah satunya adalah menjalankan program bundling (seperti operator seluler dengan merk handphone tertentu) baik dengan perbankan ataupun pihak ketiga lainnya – entah itu cross selling, entah itu co branding. Masih banyak lagi strategi menjual yang lainnya.

Kesimpulannya bahwa pemerintah, pengembang, perbankan dan investor sebagai stakeholder industri ini sangat perlu saling bahu membahu untuk terus menumbuhkan perekonomian di sektor ini. Masing-masing akan memainkan perannya dengan ciamik dan cantik. Dengan satu tujuan utama. Selamatkan Indonesia!

Cirebon, 30 Mei 2008

Membangun Indonesia dengan Properti

June 2, 2008

Rate This

Sewaktu terjadi Great Depression tahun 1930 di Amerika Serikat, Pemerintah Amerika membangun suburban. Sedangkan Pemerintah Malaysia saat ini sedang giat-giatnya membangun Johor. Kenapa Johor? Kenapa bukan Serawak?

Dua contoh di atas adalah kegiatan properti untuk membangun pondasi perekonomian negara berdasarkan competitive advantage. Pertanyaan selanjutnya, bagaimana di Indonesia?

Pemerintah bukannya tidak mengetahui bahwa properti mampu menggerakan roda perekonomian. Beberapa program diluncurkan seperti subsidi bunga untuk Rumah Sehat Sederhana (RSS) dan bebas Pajak Pertambahan Nilai (PPN) untuk Rusunami. Juga beberapa program pendukung yang sifatnya lebih umum seperti KUR, Kredit Usaha Rakyat yang bisa diberikan kepada kontraktor.

Namun untuk menggerakan perekonomian, mungkin apa yang sudah dilakukan oleh Pemerintah belumlah cukup. Masih terdapat beberapa hal yang bisa dilakukan untuk mendorong sektor properti sebagai investasi di sektor riil.

Pertama, Pemerintah perlu menjalankan apa yang namanya competitive advantage. Misal Pulau Sumatera dijadikan basis perdagangan internasional, industri dan perkebunan. Karena dengan memperkuat perdagangan internasional di Sumatera, akan mendekati perdagangan Singapura maupun Johor. Sedangkan dengan membangun industri di Sumatera, akan menekan biaya transportasi. Pulau Jawa karena tingkat kesuburannya tinggi, maka dijadikan sebagai basis agrobisnis. Kalimantan dan Irian menjadi basis jantung dunia, pertambangan dan migas. Bali dan Nusa Tenggara karena merupakan daerah yang elok, dijadikan basis pariwisata. Sedangkan Sulawesi bisa menjadi Ibukota Negara dan juga perkebunan.

Intinya adalah bagaimana mengembangkan masing-masing pulau dengan keunggulan masing-masing dan saling mendukung antar pulau sebagai wujud Negara Kesatuan Republik Indonesia.

Kedua, dengan mengkapling-kaplingkan masing-masing pulau sesuai keunggulannya, Pemerintah perlu mendorong kemudahan perijinan. Bahkan mungkin tanpa biaya. Namun ini berlaku jika permohonan ijin sesuai dengan keunggulan pulau tersebut. Terkait dengan perijinan adalah keamanan investasi. Karena bisnis membutuhkan kepastian/certainty. Tanpa itu, investor akan lari.

Ketiga, fasilitas kredit yang murah untuk pembangunan konstruksi atau biasa dikenal dengan kredit konstruksi. Selama ini kredit konstruksi berbunga komersil. Ini sama saja memakan margin keuntungan pengembang antara 5%– 10%. Sehingga tidak mendorong pengembang untuk mengambil kredit dan meng-ungkit bisnis properti.

Keempat, Pemerintah perlu memperluas pemberian insentif pajak berupa pembebasan PPN kepada segmen menengah ke atas. Karena Pemerintah sudah diuntungkan dengan adanya pembangunan yang otomatis akan mengurangi tingkat pengangguran juga tingkat kemiskinan karena sektor properti adalah sektor padat modal dan padat karya.

Kelima, Pemerintah seminimal mungkin menekan penggunaan instrumen kebijakan moneter dengan menstabilkan BI Rate (SBI) pada tingkat di bawah 8%. Karena semakin tinggi BI Rate, investasi riil akan semakin menjauh.

Namun konsep tersebut di atas tidak akan pernah bisa dilaksanakan apabila tidak ada niat tulus, jaminan keamanan investasi dan korupsi.

Seharusnya Pemerintah perlu bertanya kepada dirinya sendiri, mengapa Ciputra sebagai pengembang dengan predikat AAA di bursa, melarikan investasinya ke Vietnam? Juga mengapa Dubai World dan kanca-kancanya melarikan investasinya ke Malaysia? Juga pertanyaan yang lebih umum, mengapa Timur Tengah yang sedang kebanjiran Petrodollar tidak menginvestasikan ke Indonesia sebagai negara dengan umat Islam terbesar di dunia?

Pemerintah harus bisa menjawab dan memperbaiki diri. Dan mari membangun Indonesia dengan properti!

Cirebon, 2 Juni 2008

Rumah Idaman Bukan Sekedar Impian

July 1, 2008

Rate This

Saya prihatin dengan kondisi Indonesia, terutama untuk pemenuhan kebutuhan masyarakat yang pokok yakni papan. Data yang saya terima dari Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) menunjukkan bahwa tingkat kebutuhan rumah di Indonesia adalah sebesar 1,2 juta unit per tahun baik rumah baru maupun peningkatan kualitas rumah. Sedangkan tingkat pemenuhan oleh swasta hanya sebesar 15% saja. Ini menunjukkan rendahnya investasi swasta di sektor properti. Berarti setiap tahun akan ada sekitar 1jt kepala keluarga tidak dapat memenuhi kebutuhan papannya. Bagaimana kalau 5 tahun lagi? Ada apa ini?

Ada beberapa faktor yang mempengaruhi hal tersebut. Pertama, tingginya urbanisasi membuat harga tanah di perkotaan menjadi mahal sehingga pengembang properti berpikir ulang untuk berinvestasi. Dan kalaupun dilakukan akan membuat harga jual menjadi berlipat. Kedua, 70% warga perkotaan termasuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yakni di bawah 1,5 Juta per bulan. Padahal bank mensyaratkan (saat ini) minimal penghasilan adalah 2 juta. Ketiga, mekanisme pasar baik properti maupun perbankan tidak mendukung MBR. Margin keuntungan penjualan rumah tipe kecil (di bawah t36) sangat kecil, sehingga tidak menarik pengembang untuk berinvestasi. Bunga perbankan yang tinggi akan menaikkan jumlah angsuran. Meski ada mekanisme subsidi bunga oleh pemerintah, tapi itu hanya untuk harga jual rumah sebesar 42jt. Mana menarik buat pengembang? Dan seberapa kuat anggaran pemerintah untuk memberikan subsidi? Wah berat…

Melihat dan menganalisa kendala-kendala di atas, maka diperlukan kolaborasi antara pengembang dari sisi swasta, pemerintah pusat dan daerah serta sektor perbankan dan sektor swasta lainnya yang mendukung industri properti. Pemerintah tidak akan bisa bekerja sendiri, apalagi saat ini tidak sedang ada anggarannya. (Kata pak menteri sih begitu). Swastapun tidak akan bisa bekerja sendiri tanpa dukungan pemerintah dan lembaga keuangan. Harus ada kemauan dan kepedulian besar akan pemenuhan kebutuhan papan ini.

Pertanyaan besar sekarang ini adalah bagaimana mengembangkan rumah dengan harga terjangkau dan angsuran yang sangat murah?

Dalam tataran konsep, solusi untuk pemenuhan kebutuhan akan hunian sebenarnya tidaklah sulit. Dalam perhitungan pengembang, juga peraturan di beberapa pemerintah daerah, mensyaratkan maksimal lahan komersil adalah 60 – 70% dari total lahan. Taruhlah 60% lahan adalah lahan komersil. Rata-rata 15% lahan digunakan untuk jalan. Sedangkan 10% lahan bisa digunakan untuk fasilitas umum dan social. Dan sisanya 20% bisa dimanfaatkan sebagai lahan pendukung perumahan seperti ruko-ruko, hypermarket, rumah sakit, sekolah, dan fasilitas-fasilitas lain yang mampu memberikan keuntungan dari perputaran usahanya. Di sinilah letak kuncinya. Bagaimana perputaran usaha dari usaha tersebut di atas memberikan manfaat bagi para konsumen. Seperti mekanisme koperasi yang memberikan bagi hasil usaha kepada anggotanya.

Contoh sederhananya seperti ini. Misal pengembang mengembangkan perumahan dengan tipe 21, luas tanah 60m2. Harga jual bangunan sebesar 975rb per m2 dan tanah sebesar 150rb per m2, sehingga harga jual rumah adalah 29,475jt. Taruhlah 30jt. Angsuran flat selama 20 tahun adalah sebesar 370rb terdiri dari 124rb angsuran pokok, 246rb angsuran bunga. (Mahal ya?!). Seorang konsumen dengan penghasilan per bulan sebesar 1 juta membeli rumah tersebut. Selain angsuran rumah, untuk belanja bulanan ia menghabiskan 500rb. Apabila ia membelanjakan uangnya di unit-unit usaha yang ada sebagai fasilitas perumahan, maka ia memperoleh bagi hasil misalnya sebesar 10% yakni 50rb. Uang sebesar 50rb ini tidak diberikan kepada konsumen langsung sebagai diskon tetapi digunakan untuk memotong angsuran rumahnya. Jadi angsuran yang besarnya 370rb, dipotong 50rb menjadi 320rb. Saya kira konsep ini cukup menarik. Apalagi unit-unit usaha dikembangkan tidak hanya ruko atau fasilitas sejenis, tetapi juga sarana transportasi, PAM, PLN swasta dll. Bisa saja konsumen tidak perlu membayar angsuran karena bagi hasil usahanya lebih banyak dari jumlah angsuran.

Untuk mendukung program ini, kerjasama dengan perbankan mutlak dibutuhkan. Perbankan diharapkan menurunkan bunga kreditnya sedikit di bawah rata-rata industri dan memperpanjang jangka waktu pembayaran. Dengan ini jumlah angsuran jauh lebih ringan. Kerjasama yang lain adalah kerjasama pembayaran seperti ilustrasi yang di atas. Diperlukan mekanisme pembayaran ke bank pemberi KPR dari pemotongan angsuran yang diperoleh dari bagi hasil usaha.

Ada satu lagi industri yang penting untuk diajak kerjasama, yakni asuransi. Peran asuransi, utamanya asuransi investasi yang memungkinkan cash back. Sehingga ketika angsuran lunas, asuransi akan mengeluarkan sejumlah investasi yang telah ditanamkan kepada konsumen yang nilainya bisa sama dengan nilai investasi rumah. Cash back! Bayangkan, rumahnya terjangkau, angsuran ringan, ketika sudah lunas, uangnya kembali utuh sesuai investasi awal.

Seperti yang saya sebutkan di atas, pengembang tidak bisa bekera sendiri. Peran pemerintah, terutama pemerintah daerah, harus mendukung iklim investasi swasta dengan mempermudah perizinan dan legalitas lahan serta kebutuhan lainnya. Jujur saja, jajaran pemerintah adalah salah satu faktor harga jual tanah menjadi berlipat. Lihat saja perizinan yang bertele-tele dari fatwa lahan, ijin lokasi, persetujuan badan ini-itu, peningkatan hak tanah, sertifikasi dll. Dan untuk mempermudah itu semua, tentu saja uang. Hal-hal semacam ini tidak mendukung iklim investasi. Pemerintah harus memiliki kemauan keras untuk merubah ini semua. Penyediaan rumah kan sebenarnya masalah pemerintah? Jadi harus dipermudah izin-izinnya.

Syarat mutlak dari konsep ini adalah perolehan harga lahan yang murah, sehingga harga jual setelah lahan diolah tidaklah besar. Selain itu luas lahan harus sangat luas agar biaya-biaya overhead, pengolahan lahan dll bisa ditekan. Ibaratnya produksi massal pasti lebih murah dari made by order. Yang paling penting adalah kepedulian, kemauan dan kerjasama yang kuat antara pengembang, pemerintah dan lembaga keuangan.

Saya membayangkan apabila konsep ini bisa benar-benar terealisasi. Misal satu propinsi mengembangkan 25rb unit rumah per tahun, 33 provinsi totalnya 990rb unit rumah. Berapa banyak MBR yang terselesaikan masalah pokoknya, berapa banyak jumlah pengangguran yang bisa ditekan, berapa besar jumlah peningkatan investasi riil yang ditanamkan di Indonesia, berapa banyak daerah tidak berkembang menjadi daerah yang sangat maju, berapa besar kenaikan penerimaan pemerintah dari pajak-pajak, berapa besar peningkatan kesejahteraan masyarakat Indonesia, berapa besar pertumbuhan ekonomi Indonesia, berapa besar mata dunia memandang Indonesia tercinta… Dan Indonesia akan menepuk dadanya, ini Indonesia bung!

Tjirebon, 10.03, 16 Desember 2006