Balik Nama Hak Atas Tanah Berdasarkan Warisan

Balik Nama Hak Atas Tanah Berdasarkan Warisan

(PROPERTI.BIZ edisi 6 / Juli 2006)

Pak Surjadi yang terhormat,

Kami 4 bersaudara baru saja ditinggalkan oleh ayah kami. Mendiang ayah meninggalkan warisan berupa tanah dan bangunan yang terletak di kawasan Bandung Utara seluas ± 1200 m². Sertipikat tercatat atas nama almarhum ayah. Kami mendengar bahwa ada kewajiban bagi para ahli waris untuk membalik nama sertipikat tersebut ke atas nama ahli waris, bagaimana caranya?

Mohon penjelasannya dan terima kasih.

Amien Mustopa, Bandung

Silahkan invite 

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH/RUMAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Jawab

Terimakasih saya ucapkan kepada Pak Amien atas pertanyaannya. Persoalan ini banyak dialami oleh masyarakat kita. Bahwa ada kewajiban bagi para ahli waris untuk segera membalik nama terhadap harta warisan yang berupa tanah adalah benar.

Balik nama hak atas tanah berdasarkan warisan, merupakan balik nama dari pemegang hak yang telah meninggal dunia kepada ahli warisnya, yang oleh ahli waris dimohonkan balik namanya kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat atas sertipikat tersebut.

Syaratnya adalah:

1. Surat permohonan
   
2. Sertipikat hak atas tanah
   
3. Surat keterangan kematian/akte kematian
   
4. Surat keterangan ahli waris
   
5. Fotokopi KTP para ahli waris
   
6. Fotokopi SPPT-PBB tahun berjalan
   
7. Bukti BPHTB terhutang
   

Setelah seluruh syarat ini dilengkapi kemudian disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat melalui loket penerimaan. Setelah diterima dengan baik oleh Kantor Pertanahan setempat, maka sertipikat tersebut akan segera di balik nama ke atas nama para ahli waris yaitu Pak Amien dan ke-3 saudara lainnya.

Demikian penjelasan saya, semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin, SH.

ayo bisnis properti menguntungkan!

ayo bisnis properti   !!!


Sebagai orang yang bekerja di bidang properti khususnya developer dan property investment, sangat jarang saya mengemukakan petunjuk atau bocoran tentang bisnis properti. Sekarang sudah saatnya. Sudah saatnya berbagi dengan banyak rekan. Karena ternyata buku-buku yang terbit mengenai bisnis properti masih sedikit. Lebih banyak tabloid yang mengupas model, tipe dan aksesoris properti.
Sedikitanya ada tiga alasan yang tidak dapat anda tolak untuk memasuki bisnis properti.

Alasan No. 1. Pasti untung!
Pernahkah anda bayangkan bisnis yang paling menguntungkan? Dalam teori manajemen keuangan terdapat istilah HIGH RISK HIGH GAIN. Tapi dalam bisnis properti, NO UNCONTROLLED RISK, HIGH GAIN. Ada beberapa instrumen yang menentukan hal ini.
Harga tanah pasti meningkat
Di dunia ini tidak ada harga yang turun kecuali hal-hal yang berkaitan dengan kondisi makro perekonomian. Tapi bisa dipastikan 99% bahwa harga tanah pasti meningkat. PBBnya saja meningkat hampir tiap tahun. Secara hitungan kasar saja, jika anda beli tanah terus dijual 1 tahun ke depan. Pasti untung! Itu hebatnya bisnis properti.
Manajemen yang sederhana
Bisnis properti membutuhkan manajemen yang sederhana. Dalam developer misalnya, cukup bagian keuangan dan bagian legal. Dua bagian ini pokok dan vital bagi developer. Lha perencanaan, pemasaran dan konstruksi? Tidak harus diperlukan. Tidak harus ada. Karena konstruksi bisa kita serahkan ke Kontraktor. Pemasaran bisa kita percayakan kepada Agent Marketing. Perencanaan bisa kita undang konsultan. Hasilnya lebih lengkap, lebih pasti, biaya bersifat variable. Semakin sederhana manajemen yang ada, akan semakin menguntungkan dari sisi finansial dan pengelolaan.
Kemas properti sebagai investasi
Salah satu meningkatkan pendapatan dalam properti adalah mengemas properti sebagai bagian dari investasi yang menguntungkan. Kemas dengan cara yang sama tentang harga tanah. Sajikan dalam bentuk perhitungan kredit pemilikan rumah (KPR) dan bandingkan dengan ekspektasi harga di masa mendatang.
Amankan bisnis dengan shadaqah
Tidak ada bisnis yang tidak berisiko. Tapi dalam bisnis properti semua resiko dapat dikontrol. Kecuali Force Majure. Tapi agama Islam punya cara yang unik dalam mengamankan bisnis, yakni shadaqah. Bisnis properti itu jual beli lahan milik Allah Swt. Sehingga shadaqahnya musti lebih besar. Di perusahaan properti yang saya ketahui, mereka menyisihkan sekitar 20-40% keuntungan untuk kegiatan sosial keagamaan. Anda berani lebih besar???
“Perumpamaan (nafkah yang dikeluarkan oleh) orang-orang yang menafkahkan hartanya di jalan Allah[166] adalah serupa dengan sebutir benih yang menumbuhkan tujuh bulir, pada tiap-tiap bulir seratus biji. Allah melipat gandakan (ganjaran) bagi siapa yang Dia kehendaki. Dan Allah Maha Luas (karunia-Nya) lagi Maha Mengetahui.” 2 Al Baqarah 261
Percayalah apa yang sudah digariskan oleh Allah, pasti akan terjadi.

Alasan No. 2. Modal besar? No Way!
Jual beli tanah tentunya butuh modal besar. Eit siapa bilang. Developer yang pernah saya kenal dan developer ini cukup ternama di Jogja, Solo bahkan sampai Batam. Pada tahun 1999 mereka mengelola modal kurang dari 100juta. Dan dalam jangka waktu 8 tahun, aset mereka sebesar 25Milyar. Developer dimana saya bernaung, dengan modal awal 3 M, dalam jangka waktu 2 tahun, aset kami bersih sekitar 20M. Ada beberapa cara.
Negosiasikan pembayaran
Negosiasi pembayaran dapat berupa pembayaran tanah, kontraktor, konsultan dan apapun sehingga memperlambat kas keluar. Artinya harus mempercepat kas masuk. Artinya cukup dengan uang muka pembelian, entah bagaimana caranya kas masuk untuk menutupi kewajiban pambayaran berikutnya. Contoh, modal anda 50juta. Anda beli tanah seluas 1000m2 dengan harga 60 juta. Negosiasikan pembayaran bertahap 6 bulan. Pembayaran pertama 10juta. Cadangkan 10 juta untuk pembayaran ke2. Siapkan tim perencana untuk merencanakan kawasan, biaya skitar 5 juta. Anggarkan biaya promosi sekitar 10juta. Anggarkan 7.5 juta untuk kegiatan operasional bulanan. Anggarkan 7.5 juta untuk legalitas lahan. Cukup 50 juta kan? Cukup 10 juta untuk beli lahan seharga 60 juta kan? Bayangkan jika uang muka anda 100juta, anda bisa mendapatkan lahan 600juta. Jika tanah sudah diolah atau dimatangkan, aset anda bisa menjadi 1.2 M! Fantastis!
Promosikan kawasan dengan menjual resiko
Kawasan ada sudah siap. Promosikan dengan gencar dengan menjual resiko maksudnya adalah dikarenakan anda membutuhkan cash dengan cepat, jual harga rumah 20% lebih murah dari harga normal, tapi cash. Tapi jangan lupa menaikan harga jual jika sudah mencapai titik tertentu. Nah sekarang anda tahu tentang konsep mengemas properti sebagai investasi. Ini salah satunya.
Instrumen Kredit Usaha
Pada tahap awal, perbankan tidak akan mungkin melirik usaha anda. Atau jika usaha anda sudah cukup dikenal, tentunya anda akan mudah mendapatkan kredit konstruksi, salah satu alternatif pembiayaan developer. Perlu anda ketahui, developer (baru) tidak mudah mendapatkan kredit investasi, tapi kredit modal kerja konstruksi. Sekarang bagaimana jika bank belum mau melirik usaha anda. Gunakan fasilitas KPR! Bagaimana caranya? Jadikan saudara, rekan kerja sebagai konsumen properti anda. Pembiayaan melalui KPR. Pencairan KPR akan anda terima. Kewajiban pengembalian KPR menjadi tanggung jawab usaha anda. Simple bukan. Anda sudah dipastikan mendapat kredit investasi.

Alasan No. 3. Dapatkan Cash Flow yang besar!
Alasan ketiga ini jelas-jelas akan sulit untuk ditolak. Dengan properti kita bisa mengenerate cash flow yang besar. Prinsipnya percepat uang masuk, perlambat uang keluar. Eit jangan melulu jual cash… Gunakan instrumen KPR.

Instrumen KPR
KPR saat ini memungkinkan KPR indent dimana konsumen dapat diikat dalam akad kredit meskipun bangunan belum selesai dibangun. Dan anda akan menerima pencairan awal sebesar 40%. Jika uang muka sebesar 20%, berarti anda menerima uang muka 60%. Ingat negosiasi pembayaran? Jangan-jangan modal anda sudah kembali?
Padahal untuk membangun rumah, mungkin anda hanya akan mengeluarkan sekitar 40%. Dan mengeluarkan sekitar 10% lagi untuk pematangan lahan, prasarana dan sarana. Sisa 10%nya? Bisa untuk membayar tanah. Pada bulan ke 4 dengan asumsi pembangunan selesai, maka anda akan menerima 60%. Pertanyaannya adalah bagaimana dengan 4 bulan masa pembangunan? Yang penting jaga target penjualan.
Lahan baru, ladang uang baru
Bagaimana dengan 60% sisa pencairan KPR? Cadangkan untuk membeli lahan baru. Jadikan sebagai ladang uang baru. Saya jamin anda akan kaya raya!
Sekali lagi saya bilang, resiko dalam properti pasti ada. Namun resiko dalam properti harus dapat dikontrol. Ada beberapa tips yang secara gamblang saya tulis tanpa harus disertai keterangan
Tentukan target keuntungan bersih
Tentukan batasan resiko kerugian
Target pemasaran minimal harus tercapai
Tekan fixed cost, perbesar variable cost
Monitoring arus kas dan rugi laba
Cut Loss pada saat menyentuh batasan resiko kerugian
Tuangkan perjanjian bisnis dalam hitam di atas putih
Jadi anda tertarik masuk properti? Kapan?
Cirebon, 08/09/2007

Beli Rumah Second

Beli Rumah Second??? Anda adalah seseorang yang ingin membeli rumah second di Semarang ataupun Indonesia dengan kualitas yang masih oke? Berikut tipsnya :

1.Usahakan untuk membeli rumah dari pemiliknya sendiri. Cara membeli rumah second yang terbaik adalah langsung dari pemiliknya sendiri/tanpa perantara.

2.Pilih broker/perantara yang tepat. Jika terpaksa anda harus membeli rumah melalui jasa broker/perantara, maka pilih broker yang sudah anda kenal/bisa anda percaya. Alternatif lain adalah dengan meminta referensi broker property dari saudara/relasi-relasi anda. Jika tidak, sebaiknya gunakan jasa broker porperty terkenal yang sudah memiliki kredibilitas baik, yang akan sangat membantu saat pengurusan dokumen jual beli, bahkan saat pengajuan KPR seandainya anda berencana membeli rumah tersebut dengan cara mencicil ke bank.

3.Tanyakan usia bangunan rumah. Secara sederhana anda bisa mengklasifikasi usia bangunan rumah yaitu : baru (kurang dari 10 tahun), sedang (10 s/d 20 tahun) dan tua (lebih dari 20 tahun). Jika pernah dilakukan renovasi, tanyakan kapan terakhir kali dilakukan renovasi. Tentunya ini bukan patokan baku, karena tentu akan sangat dipengaruhi oleh kualitas bahan bangunan, tipe struktur dan kualitas pengerjaan yang dipergunakan pada rumah tersebut. Yang jelas, semakin tua usia bangunan maka performa-nya semakin menurun, dan berarti anda harus bersiap menganggarkan dana untuk merenovasi rumah tersebut.

4.Periksa kondisi fisik rumah. Periksa secara detail kondisi fisik rumah pada setiap bagian-bagiannya, bila perlu buat check list agar lebih mudah dalam melakukan pemeriksaan. Akan lebih baik jika anda mengajak kontraktor untuk menilai kondisi rumah saat ini. Beberapa hal yang harus anda perhatikan antara lain :

• Kondisi struktur rumah, periksalah barangkali ada retak-retak di pondasi, dinding, kolom dan balok
• Periksalah dinding, barangkali ada flek-fek bekas rembesan air tanah
• Periksa kualitas lantai, apa masih baik atau sudah mengalami penurunan/retak-retak lantai
• Periksalah barangkali ada bekas-bekas serangan rayap pada kusen, jendela, pintu, plafon dan atap rumah.
• Pastikan bahwa struktur atap masih dalam kondisi baik, lihatlah barangkali ada balok/gording yang keropos, atau kebocoran serius pada talang
• Jangan lupa cek pula kondisi jaringan listrik PLN di rumah, masih baik atau sudah awut-awutan
• Apakah kualitas airnya masih layak, dan cek pula jaringan air apa masih dalam kondisi baik
• Rasakan kondisi ruangan-ruangan, apakah segar, lembab atau malah terasa gerah ?

5.Cek lingkungan sekitar rumah. Dapatkan informasi tentang kondisi lingkungan sekitar rumah, terutama jika rumah itu hendak anda tempati bersama keluarga. Jangan sampai anda kecewa karena ternyata lokasi rumah tersebut sulit diakses, rawan keamanan, jauh dari sarana pendidikan atau bahkan ternyata sering kebanjiran !!

6.Cek dokumen kelengkapan rumah. Periksalah keaslian sertifikat rumah (SHM), sertifikat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), bukti Pajak Bumi Bangunan (PBB) dan kemudian lakukan cross check pada semua dokumen tersebut. Apabila ternyata nama yang tertera disitu tidak sama dengan nama penjual rumah, tanyakan status hubungannya. Bila katanya belum dilakukan proses Balik Nama, mintalah Akta Jual Beli yang sah atas rumah tersebut. Untuk rumah yang berstatus harta warisan, tanyakan berapa banyak ahli waris sahnya. Poin ini penting sekali buat anda, demi menghindari masalah hukum yang tidak diinginkan di kemudian hari.

7.Cek harga. Carilah informasi sebanyak mungkin tentang harga pasaran tanah dan rumah di sekitar lokasi rumah tersebut, sehingga anda bisa melakukan penawaran dalam kisaran harga yang sewajarnya. Terlebih-lebih jika anda berencana membeli rumah tersebut untuk kemudian menjualnya lagi.

Selamat membeli rumah.

Tips untuk Membeli Tanah

Tips untuk Membeli Tanah di Semarang atau di Indonesia??? Beberapa tips penting agar anda dapat membeli tanah dengan aman antara lain:

A.Pemeriksaan Awal :

1) Melakukan pengecekan terlebih dahulu nilai ekonomis dari suatu tanah yang akan kita beli;
Nilai ekonomis yang dimaksud adalah:

• Infrastruktur di sekitar tanah tersebut berada, mis: letak tanah tersebut berada pada areal industri, perkantoran, pasar, dll. Menyebabkan tanah tersebut mahal daripada yang lainnya;
• Tanah tersebut sangat sulit dijangkau oleh transportasi, dll;
• Tanah tersebut tidak berada dalam posisi (Tusuk Sate) karena lokasi tidak memiliki nilai ekonomis.

2) Melakukan pengecekan kepemilikan tanah kepada Kelurahan ataupun Kecamatan setempat atas batas-batas tanah tersebut.
Yang perlu anda persiapkan adalah :

• Membuat Surat permohonan pengecekan atas suatu tanah, yang ditujukan kepada Kelurahan atau kecamatan tempat tanah tersebut berada.
• Meminta Surat keterangan dari kelurahan atau kecamatan mengenai asal-usul suatu tanah tersebut. Tujuannya adalah : untuk mengetahui atas asal-usul suatu tanah, maka sebaiknya terlebih dahulu melakukan permohonan kepada Kantor Kelurahan, Kecamatan, di karenakan berkas-berkas tersimpan mulai dari Akta Pengikatan Jual-Beli sampai dengan status tanah.

3) Mengetahui status tanah dengan melakukan pengecekan ke BPN setempat, apakah tanah tersebut benar-benar hak milik pemilik tanah tersebut ataukah dalam keadaan dijaminkan ke dalam suatu instansi.
Untuk melakukan pengecekan di BPN terhadap suatu tanah apakah bermasalah atau tidak, sebaiknya anda menyiapkan terlebih dahulu sbb:
1.Sertifikat Asli tanah dimana tanah tersebut berada.
2.Membuat suatu surat permohonan kepada BPN untuk melakukan  pengecekan atas suatu tanah tersebut.
3.Apabila tanah tersebut merupakan hipotik maka sebaiknya melampirkan foto copy Akta Hipotik,Dll.
4.Apabila tanah tersebut dalam keadaan masih letter “C” atau belum di konversi sesuai Undang-Undang Agraria (UU No.5 tahun 1960) maka sebaiknya status tanah tersebut di daftarkan kepada Badan Pertanahan agar menjadi Hak Milik, HGB, dll;
5.Apabila tanah tersebut masih merupakan waris maka terlebih dahulu membuat Perjanjian dimana setelah tanah tersebut diperjual-belikan maka pihak ahli waris tidak akan menuntut kepemilikan atas tanah tersebut.
Yang perlu anda persiapkan adalah:

• Surat Pernyataan dari setiap ahli waris bahwa suatu saat tidak ada  seorangpun ahli waris yang akan menuntut atas suatu tanah tersebut.
• Membuat Akta Pengikatan Jual-Beli dengan pihak penjual.
• Membuat Akta Penyerahan Hak antara Ahli waris kepada anda selaku pembeli tanah tersebut.

B.Penyelesaian Masalah :
Apabila anda mengalami sengketa atas suatu tanah, terlebih dahulu anda melakukan:Align Right
1.Terlebih dahulu anda mempersiapkan bukti-bukti yang kuat untuk dilakukan suatu penuntutan.
2.Segera Menghubungi Kuasa Hukum anda untuk membantu menyelesaikan masalah, dengan tahapan sebagai berikut:
3.Apabila anda tidak berkenan untuk memakai jasa pengacara, maka sebaiknya dilakukan sebagai berikut:

• Melakukan proses mediasi dengan kedua belah pihak.
• Apabila pihak lawan tidak beritikad baik untuk menyelesaikan masalah, maka membuat Laporan Polisi dengan dugaan penggelapan dan penipuan.

Semoga dapat membantu anda dalam membeli tanah.

Tips Membeli Rumah untuk Aset

Tips Membeli Rumah untuk Aset??? Membeli rumah bisa mempunyai banyak motif ketika seseorang memutuskan untuk membeli rumah, mungkin dia beli rumah sebagai tempat tinggal / hunian, dalam arti dia membeli rumah itu untuk keperluan pribadinya, dan rumah itu akan digunakan sebagai tempat hunian dirinya atau orang yang dia belikan, selain dengan motif mencari tempat tinggal, membeli rumah juga bisa bermotif sebagai investasi. Dalam arti dia membeli rumah untuk bisnis, setelah dia membeli rumah, maka bagaimana caranya agar dia bisa mendapatkan keuntungan dari rumah tersebut, misal untuk dijual lagi atau dijadikan kontrakan atau tempat kos-kosan.

Tentu saja tips-tips membeli rumah juga menyesuaikan motifnya, Berikut ini adalah tips-tips membeli rumah ketika kita akan membeli rumah sebagai tempat hunian :

• Tips yang pertama, tidak ada permasalahan sengketa dengan tanah tempat rumah itu berdiri. Kalau masih ada sengketa, takutnya ketika kita sudah membeli rumah tersebut, maka akan muncul permasalahan dikemudian hari.
• Tips yang kedua, mahal atau tidak harga rumah tergantung keuangan kita, tetapi ada baiknya jika anda mengkalkulasikan dan mengira - ira tentang harga pas rumah yang akan anda beli. Ini bisa dilakukan dengan cara membandingkan harga tanah di lingkungan rumah yang akan kita beli, atau minta pendapat ahli untuk mengkalkulasikan harga yang pantas untuk rumah tersebut.
• Tips yang ketiga, pelajari lingkungan setempat, apakah termasuk didaerah banjir, daerah rawan atau daerah apa gitu, dan tips selanjutnya apakah Anda menginginkan membeli rumah itu?

Sedang tips-tips untuk membeli rumah dengan motif investasi, saya tidak akan menuliskan disini, tetapi mungkin produk berikut akan membantu anda, produk yang mengupas bagaimana teknik membeli rumah tanpa mengeluarkan uang, Wuitsss bisakah Kita membeli rumah tanpa mengeluarkan uang? pasti Anda penasaran, kalau ingin memenuhi rasa penasaran Anda, silahkan Anda membeli produk itu, produk itu disusun berdasarkan pengalaman langsung di lapangan (setidaknya itu yang ditulis oleh pembuat buku). Apa isi prodak tersebut, Secara garis besar Produk ini berisi :

• Menilai kemampuan sendiri - Teknik ini untuk mengetahui harga rumah yang ideal untuk Anda.
• Teknik mencari rumah yang dapat dibeli Gratis - Tidak semua rumah dapat kita beli dengan gratis, jika rumah tersebut tidak memenuhi kriteria dalam teknik ini, segera cari yang lain.
• Teknik menilai harga rumah - Ini akan melindungi Anda dari harga rumah yang overprice, sehingga membuat Anda terhindar dari resiko kerugian.
• Teknik menilai tingkat perkembangan harga rumah - Ini akan sangat membantu Anda dalam menentukan rumah mana yang lebih menguntungkan untuk dibeli.
• Teknik mengetahui rumah mana yang tidak boleh dibeli - Tidak semua rumah bisa dibeli, jangan sampai salah membeli rumah seperti ini, hal ini bisa sangat merugikan Anda.
• Teknik menawar harga rumah - Dengan teknik ini, Ini untuk mendapatkan harga yang terbaik untuk rumah yang akan anda beli.
• Teknik mengubah jadi sumber penghasilan - Ini adalah cara membuat rumah yang dibeli supaya bisa memberikan penghasilan tambahan bagi Anda.
• Dan masih banyak teknik lainnya seputar rumah dan properti.

Memilih Perumahan

Memilih Perumahan di Semarang ataupun Indonesia??? Tips sederhana ini akan sangat berguna sekali bila anda akan memilih suatu lokasi perumahan yang bisa anda sesuaikan untuk keperluan anda dan keluarga:

Menentukan Lokasi atau Area
Kita mungkin sudah mengetahui bahwa media massa sering kali memberitakan mengenai banjir di wilayah wilayah tertentu, apalagi di seputaran jakarta dan area pendukung di sekitarnya.
Oleh karenanya diperlukan suatu kejelian dalam menentukan lokasi perumahan idaman, diantaranya mengamati tinggi rendahnya suatu wilayah dan kemungkinan terjadinya banjir ataupun apakah wilayah tersebut aman tapi dikepung oleh area sekitar yang kebanjiran, perkembangan dan rencana pengembangan suatu wilayah dan sebagainya.
Yang jelas kita paling tidak meluangkan waktu untuk jalan jalan atau survey area dan lebih baik lagi bila kita berkesempatan mengunjungi suatu pameran properti yang diadakan oleh penyelenggara tertentu semisal REI.
Pameran adalah suatu tempat yang paling disarankan untuk dikunjungi, karena kita akan berkesempatan untuk berkunjung ke banyak developer di satu tempat sekaligus. Dari situ kita bisa pelajari mengenai lokasi, biaya, spec bangunan dan lain lain. Disamping itu, biasanya developer yang menawarkan sesuatu yang bagus dan menarik akan banyak menarik minat calon pembeli.
Alangkah baiknya dalam mententukan pilihan terhadap suatu lokasi perumahan kita cocokkan dengan peta wilayah bersangkutan sehingga kita bisa melihat kondisi suatu wilayah secara umum seperti : Letak sungai besar terdekat, tinggi rendah suatu wilayah, Jaringan jalan, lintasan kabel tegangan tinggi, jalur kereta api, dan berbagai rencana pengembangan kota. Apalagi sekarang di bantu dengan pemantauan satelit gratis, misal dengan menggunakan google earth, kita bisa melihat suatu area atau wilayah dari satelit dengan cukup jelas. Informasi dari rekan yang telah mendiami suatu tempat juga sangat diperlukan, dimana informasi ini bisa menjadi pelengkap dari informasi lain yang kita kumpulkan.
Dari semua informasi yang kita kumpulkan tersebut, pergunakanlah untuk membandingkan sisi kelebihan dan kekurangan dari beberapa alternative lokasi perumahan idaman yang menarik minat.

Menanyakan Aspek Legalitas dari Lokasi Perumahan
Bila anda sudah menemukan lokasi atau kawasan yang sesuai, maka tanyakan secara detail mengenai aspek legalitas. Misal: pertanyakan mengenai Sertifikat Induk untuk lokasi suatu kawasan perumahaan yang dipilih, dimana hal ini adalah untuk mengetahui kepastian dan keabsahan kepemilikan atas tanah yang nantinya akan dikembangkan, kemudian juga pertanyakan apakah pemecahan atas sertifikat induk menjadi SHGB atau SHM atas kavling yang dipilih tersebut tidak dalam permasalahan dan kira kira waktunya berapa lama. Pertanyaan ini mungkin kelihatan sebagai hal yang sepele, tetapi seringkali kita dengar suatu warga komplek mengkomplain pihak developer karena sertifikat tidak keluar. Sebagai contoh, berita di daerah batam bahwa suatu kawasan yang telah dibangun puluhan ribu rumah ternyata adalah kawasan hutan lindung, dan banyak lagi contoh lainnya.
Kita juga bisa menanyakan ke pemerintahan setempat atau BPN setempat apakah suatu developer telah mempunyai ijin ijin prinsip pengembangan area dimaksud.
Selain itu kita juga bisa menanyakan lebih detail ke pihak developer mengenai info detail seperti:Surat-surat tanah (AJB, PHTB, SHM/ SHGB) dan juga ijin mendirikan bangunan atau IMB. Banyak sekali kasus yang kita dengar bahwa suatu developer telah membangun suatu bangunan tertentu tapi ternyata ijinnya belum keluar.

Fasilitas Sarana dan Prasarana
Fasilitas sarana dan prasarana yang lengkap merupakan alat bantu kemudahan kita bila kita tinggal disuatu wilayah. Perlu kita lihat fasilitas umum dan fasilitas sosial yang ditawarkan oleh pihak pengembang. Perlu anda perhatikan kondisi sebagai berikut:

• Jalan lingkungan, apakah cukup lebar paling tidak untuk dua mobil yang bersimpangan.
• Saluran drainase/ selokan, apakah memenuhi criteria cepat kering karena mempunyai suatu elevasi tertentu sehingga tidak menyebabkan comberan tergenang didepan rumah kita dan juga perlu diperhatikan apakah kira kira akan mampu mengalirkan air hujan.
• Penerangan jalan.
• Fasilitas air minum dan air bersih. Seperti kita ketahui bahwa tidak semua wilayah mempunyai air tanah yang layak digunakan, oleh karenanya perlu diperhatikan apakah ada saluran PAM atau sarana lain pemasok air layak pakai.
• Jaringan telepon.
• Jaringan internet. Seperti yang kita ketahui bahwa internet telah menjadi kebutuhan bagi banyak orang, jadi dalam pemilihan lokasi rumah alangkah baiknya bila kita perhatikan adakah penyedia internet yang masuk dilokasi yang kita inginkan.
• Toko ataupun pasar untuk kebutuhan hidup sehari hari.
• Riwayat peruntukan lahan perumahan sebelumnya. Tanah persawahan atau bekas rawa biasanya mempunyai air tanah yang lebih jelek daripada tanah tegalan. Juga siapa tau tanah yang digunakan adalah bekas makam, tanah bekas makam biasanya dihindari oleh sebagian orang, atapun hal hal lain yang mempunyai pengaruh teknis pada konstruksi bangunan (misal tanah potong atau tanah urug, dsb).

Sedangkan fasilitas sosial seperti :

• Rumah Ibadah seperti Musholla, gereja dsb
• Lapangan olahraga, taman ataupun areal terbuka lainnya untuk umum
• Pos security atau keamanan
• Balai Pertemuan untuk lingkup RT / RW dsb.

Kelengkapan fasilitas umum ataupun sosial tersebut akan membikin kita nyaman dan betah tinggal di suatu lokasi perumahan. Banyak developer yang memberikan janji wah di brosur tapi kenyataannya dikemudian hari tidak ada, oleh karenanya anda perlu melakukan pengecekan langsung ke lokasi perumahan dan lingkungan yang ada diluar perumahan. Lingkungan diluar perumahan yang perlu anda cek seperti:

• Adakah jalan akses masuk kedalam ke perumahan
• Apakah saluran pembuangan baik untuk keperluan pembuangan rumah tangga ataupun air hujan bisa keluar dari komplek perumahan dengan lancar? Bisa jadi drainase didalam komplek bagus tapi tidak ditunjang oleh saluran drainase diluar komplek.
• Bagaimana kondisi masyarakan diluar komplek kita? Diarea tertentu mungkin masyarakatnya sering membuat ribut dsb.
• Apakah sudah ada jaringan listrik & telepon yang memudahkan berkomunikasi dengan lingkungan luar
• Dll.

Bilamana banyak dari tips memilih perumahan bagian sarana prasana diatas belum / tidak terpenuhi, maka perlu anda pertimbangankan keinginan anda untuk beli rumah disitu dan beralihlah ke alternatif lokasi perumahan yang lebih baik.

Kondisi Fisik Rumah
Anda tentunya akan merasa puas bilamana kondisi aktual rumah setelah dibangun sesuai dengan gambar atau brosur atau keinginan anda. Perlu anda perhatikan pada rumah contoh, atau kalo bisa rumah yang sudah jadi selain rumah contoh dan juga rumah yang sedang berjalan pengerjaannya. Hal hal yang perlu diperhatikan:

• Apakah pondasi sesuai dengan spec gambar (misal: kedalaman pondasi, rangka pondasi, adukan semen dsb)
• Struktur utama dan pemasangan bata. Perlu anda perhatikan apakah besi yang digunakan sesuai spec gambar, bagaimana proses dan visual pengecoran, bagaimana proses pemasangan bata, apakah tembok tegak lurus atau tidak miring, dsb. Hal ini perlu sekali anda perhatikan karena banyak developer yang bermain di hal hal yang tidak nampak, dan kemudian menutupinya dengan bermain di bagian kosmetik belaka.
• Proses pengacian tembok dan finishing dan juga adakah bagian yang berongga atau kopong karena kurang semen.
• Proses pemasangan atap, kayu atau rangka yang digunakan, pemasangan genteng dsb
• Pemasangan keramik
• Pemasangan kabel listrik apakah sesuai dengan wiring diagram
• Memiliki sumber air bersih, misal PAM atau air tanah. Mungkin anda perlu menanyakan ke warga setempat bagaimana kondisi air tanah di sekitar.
• Pemasangan saluran pembuangan air kotor dan septic tank.

Bilamana anda menemukan banyak kondisi visual yang tidak memenuhi kriteria kualitas pada rumah yang sudah jadi ataupun sedang berjalan pembangunannya, maka perlu anda pertimbangkan mengenai keinginan anda untuk beli rumah disitu. Bila tetap anda teruskan, maka anda harus siap siap menghadapi kondisi yang sama.

Potensi Perkembangan Suatu Area
Bila kita tengok kebelakang, cibubur 15 tahun yang lalu masih sangat sepi dan harga tanah atau bangunan masih murah meriah. Namun kondisi pada saat ini sudah ramai dan banyak yang suka tinggal di cibubur karena suasana alamnya. Seperti itulah cara memandang suatu lokasi perumahan baru, apakah ada kemungkinan suatu saat nanti akan berkembang pesat. Tentunya perkembangan yang kita harapkan adalah sesuatu hal yang positif, semisal:

• Akses jalan yang lebar dan lancar tidak mengalami kemacetan yang parah
• Ketersediaan Masjid, Gereja atau sarana keagamaan yang lain dan juga pendidikan
• Tempat aktifitas perdagangan, misal tempat makan, pasar, ruko ataupun supermarket untuk kebutuhan sehari hari.
• Tersedianya sarana untuk aktivitas umum, semisal bank dan ATM, poliklinik, bengkel dsb.
• Angkutan umum yang melewati atau dekat dengan lokasi perumahan tersebut.
• Sistem keamanan komplek yang rapi.
• Sistem pengamanan bilamana terjadi hal emergensi, semisal hydran kebakaran, dan banjir.

Tetapi bilamana area perumahan yang anda inginkan masih sepi dan banyak rumah kosong yang tidak terawat, perlu anda perhatikan mengenai masalah keamanan. Jangan sampai baru ditempatin 1~3 malam sudah kebobolan, hal ini tentunya akan bikin anda merasa tidak nyaman dan tidak betah. Perlu anda cari informasi mengenai kehidupan sosial masyarakat dilingkungan sekitar, terutama mengenai catatan kriminalitas. Informasi informasi negatif (semisal: kriminalitas, banjir, dsb) biasanya dapat diperoleh dengan mudah dari tukang ojek atau tukang sayur, dan kemudian bisa anda cross check dari warga setempat.

Langkah Membeli Tanah

Langkah Membeli Tanah??? Apakah anda sedang mencari tanah di daerah Semarang ataupun di Semarang? Berikut adalah sekilas tips langkah membeli tanah :

1. Pertama (lokasi tanah)
Ini hal yang paling mendasar yang perlu diketahui. Jangan sekali-kali anda membeli tanah tanpa pernah sekalipun melikat lokasi secara langsung. Walaupun sekarang banyak layanan penjualan tanah secara on line dengan menampilkan foto, sebelum anda bertransaksi wajib hukumnya untuk melihat lokasi secara langsung.

2. Kedua (status tanah)
Status tanah harus jelas kepemilikannya, apakah perseorangan, CS tanah kas pemerintah atau milik badan hokum (CV, PT, Koperasi, dll). Apakah tanah tersebut telah bersertifikat atau belum. Dan yang perlu di perhatikan lagi adalah status tanah pertanian atau tanah kering. Statusnya kepemilikan juga perlu dicek apakah Hak Milik atau hak-hak lainnya (misal : HGB, HGU). Status itu harus jelas agar tidak ada tuntutan/ sengketa dikemudian hari, selain itu untuk lebih mempermudah proses pembuatan sertifikat/ balik nama sertifikat.

3. Ketiga (Akses Jalan)
Hal berikut yang perlu diperhatikan adalah status jalan menuju tanah apakah hanya menumpang sementara di tanah orang atau sudah tergambar di peta desa. Jangan sampai anda membeli tanah yang belum memiliki akses jalan yang resmi.

4. Keempat (fasilitas umum)
Apabila anda ingin segera mendirikan bangunan di atas tanah yang akan dibeli maka ushakan daerah tersebut telah difasilitasi jaringan listrik. Untuk air, jika kondisi air tanah baik dan layak konsumsi maka ketiadaan jaringan PDAM tidak begitu bermasalah, tetapi jika air tanah kurang baik (biasanya di daerah perkotaan/ padat penduduk) maka perlu dicek apakah ada jaringan instalasi PDAM atau tidak. Sedangkan telepon bisa menggunakan Handphone jadi jika tidak ada instalasi telepon kabel anda tidak perlu risau.

Demikian beberapa tips dasar sebelum anda membeli tanah, masih banyak tips-tips lain agar investasi anda tidak sia-sia. Mungkin di lain kesempatan akan kami sampaikan di tempat yang sama. Semoga bermanfaat.