Profesi Broker Properti Semakin Dibutuhkan

Profesi Broker Properti Semakin Dibutuhkan

Menjadi agen properti ( broker ) adalah salah satu pilihan profesi yang cukup menjanjikan. Karena perkembangan sektor ini sangat menggairahkan . Kebutuhan properti ( rumah tinggal, ruko, appartemen, kantor ) terus tidak akan pernah mati. Bahkan sector properti merupakan sector yang dapat menentukan bahwa suatu Negara memiliki tingkat pertumbuhan ekonomi yang sangat tinggi, dilihat dari tingginya pertumbuhan di sektor properti ini.

Prospek profesi broker properti saat ini dan yang akan datang sangat bagus dan menjanjikan sekali. Properti adalah suatu kebutuhan pokok yang sangat mendasar, baik untuk di tinggali maupun untuk investasi. Kebutuhan ini akan terus ada untuk masa yang akan datang, bahkan permintaannya semakin tinggi, ini dapat dilihat dengan makin banyaknya perusahaan – perusahaan agen properti baik yang berasal dari Indonesia maupun yang berasal dari luar.

Silahkan invite 

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH/RUMAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Profesi broker properti merupakan jembatan bagi masyarakat yang ingin mendapatkan atau membeli unit properti. Dan ini merupakan peluang yang menjanjikan bagi broker properti. Bagi seorang broker properti untuk mendapatkan uang Rp 10 juta per bulan tidaklah sulit, bahkan ada yang berpenghasilan Rp 20 juta, Rp 30 juta bahkan Rp 40 juta per bulan. Tapi agar dapat sukses seorang broker property haruslah professional, memiliki sikap yang positif Untuk menjadi broker properti, tidak di tuntut latar belakang pendidikan tertentu. Orang yang hanya lulus SMA bisa menekuni profesi ini. Seorang sarjana dari berbagai disiplin ilmu juga bisa terjun ke profesi ini. Tapi untuk sukses menjadi broker properti rofesional, yang paling di perlukan adalah sikap.

Seorang broker properti harus belajar dan di ajar, yaitu belajar bagaimana memahami masalah klien, apa keinginan klien, dan bagaimana mensikapi akan keinginan – keinginan dari klien. Trend Perkembangan Teknologi Bahwa tidak dapat di pungkiri lagi bahwa teknologi terus berkembang, saat ini kita berada di era informasi, oleh karena itu wajib bagi para broker properti untuk selalu aktif mencari informasi, yaitu bisa langsung turun ke lapangan, telepon, lewat brosure, bertanya kepada klien – kliennya, mencari iklan di media masa baik cetak maupun elektronik, pokoknya banyak cara yang bisa di tempuh.

Dan saat ini media INTERNET merupakan suatu potensi yang juga dapat mendukung profesi ini untuk mencari informasi dan menyebarkan informasi ( ber iklan atau ber promosi ). Intinya untuk menjadi broker property yang sukses di perlukan sikap . Sedangkan kemampuan dan keahlian dapat di pelajari. Kalau sikapnya sudah betul, maka seorang broker property bisa sukses. Penghasilan Rp 10 juta bahkan lebih bisa diraih jika mengerti dan memahami profesi ini.

4 Cara Kaya Melalui Property

4 Cara Kaya Melalui Property

Saya membaginya menjadi 4 Golongan

* Judi
* Dagang
* Pembebas Lahan
* Investasi

Saya akan jelaskan satu persatu dari masing-masing Golongan ini

Silahkan invite 

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH/RUMAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Golongan Penjudi

Golongan penjudi adalah golongan yang kebanyakan orang awam pakai dimana mereka dalam keputusan membeli property hanya bedasarkan mitos bahwa harga property akan selalu naik jadi mereka membeli main asal membeli saja tampa ada proses survey harga dan survey pertumbuhan harga property. Bahkan ada yang berani membeli rumah tetapi rumahnya belum jadi mereka membeli ruah hanya berdasarkan gambar saja gambar saja dan rayuan sales pejual yang menjajikan bahwa harga rumah akan segera naik nantinya. Memang banyak yang menjadi kaya dari golongan ini hal ini terjadi bila developer yang membengun benar-benar credible dan memenuhi janji-janjinya sehingga pembeli menyebabkan harga benar-benar naik. Tetapi banyak juga yang menjadi rugi dari golongan ini karena apa pertama mereka ternyata membeli kemahalan sehingga balik modalnya lama kedua ternyata developer tidak bertanggung jawab sehingga pembangunan tidak sapa berjalan penuh hanya sebagian saja sehingga menyebabka harga yang djanjikan naikternyata tidak naik bahkan ada developer yang sudah mengambil uang DP tetapi rumah atau property tidakjadi-jadi karena developer yang bersangkutan bangrut jika demikian maka menyebabkan kerugian bagi investor

Golongan Pedagang
Golongan pedagang adalah golongan yang melakukan jual beli property golongan pedagang ini dalam mengambil keputusan membeli property ketika harga property yang ditawarkan jauh di bawah harga pasar lalu mereka membeli propertinya lalu diperbaiki sedikit dan di jual lagi dengan harga yang lebih mahal. Banyak orang yang kaya lewat jalan ini tetapi ini juga ada kelemahannya yaitu anda harus memiliki modal gede dan keuntungannya hanya sekali saja yaitu ketika rumah laku di jual setelah itu anda harus mencari lagi dari awal.

Golongan Pembebas Lahan
Golongan pembebas lahan adalah golongan yang melakukan jual beli property dengan cara membebaskan lahan yang sangat luas lalu memberikan nilai tambah di atas lahan tersebut sehingga lahan yang dia beli harganya bisa naik ber puluh-puluh kali lipat. Golongan ini biasanya adalah golongan developer yang memiliki modal besar sehingga memiliki dana untuk membebskan lahan. Tetapi golongan ini sangat rentan dengan kenaikan harga dan kenaikan suku bunga.

Golongan Investor
Golongan yang membeli property atau rumah dengan dasar keputusan ketika harga property tersebut turun dan tidak akan menjualnya sampai kapanpun karena mereka membiarkan property mereka bekerja untuk mereka. Mereka menggap ketika membeli property kita harus untung terlebih dahulu di depan lalu tiap bulannya mereka juga harus mengambil keuntungan dengan memberdayakan rumah yang mereka beli sehingga mereka memberdayakn rumah yang mereka beli dengan maksimal. Berdasarkan golongan ini saya menemukan teori baru bagaimana agar anda dapat memebeli rumah secara Gratis tampa keluar uang sepeserpun malah tiap bulan anda mendapat passive income yang besar. Dan dengan cara ini saya berhasil banyak merubah nasib seseorang dari yang semula biasa-biasa saja dalam waktu singkat mereka berubah menjadi milyader dalam waktu kurang dari 1 tahun. Anda bisa menemukan rahasia ini di Rumahgratis.com rahasia yang telah banyak merubah kehidupan seseorang dari yang tadinya biasa-biasa saja menjadi milyader dalam waktu singkat. Anda bisa bayangkan dari asalnya anda bekerjauntuk mendapatkan rumah sekarang rumah yang bekerja untuk anda.

Selamat anda telah membaca 4 Cara kaya Bagaimana anda bisa kaya lewat Properti dengan membaca E book ini saya harapkan anda bisa mendapatkan gambaran jalan mana yang akan anda pilih untukmenjadi kaya lewat property
Ambillah langkah untuk maju dan menjadi lebih baik setiap hari. Apapun pilihan anda, saya ingin memberikan memberikan semangat untuk kesehatan,
kebahagiaan dan kesuksesan untuk anda.
Salam dasyat
www.rumahgratis.com

Memainkan Instrumen Modal

Sebenarnya tidak ada bisnis tanpa modal. Tetapi modal diperoleh dari beberapa instrument. Bagaimana caranya? Berikut beberapa instrumen permodalan sebagai sumber modal yang dapat Anda mainkan dalam berbisnis developer properti.

Silahkan invite 

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH/RUMAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65


Modal Sendiri
Modal sendiri adalah modal yang dikeluarkan oleh Anda untuk menjalankan bisnis developer. Termasuk dalam kategori modal yang disiapkan untuk menjalankan bisnis ini. Apabila kemampuan Anda menyediakan modal cukup besar, hanya dengan menggunakan modal Anda sendiri, Anda sudah dapat menjalankan bisnis ini tanpa harus berbagi keuntungan dengan pihak lain.
Investor
Apabila Anda tidak mampu menyediakan modal sendiri, Anda dapat mendatangkan investor untuk memodali Anda. Namun Anda wajib berbagi keuntungan yang menarik untuk sang investor. Besaran bagi hasil dengan investor bergantung dengan kesepakatan Anda dan investor yang dituangkan dalam Perjanjian Kerjasama.
Pemilik Tanah
Pemilik tanah juga merupakan instrumen dalam bisnis ini. Cara pembayaran lahan dapat mempengaruhi besaran modal yang digelontorkan. Bahkan pemilik tanah dapat menjadi dalam manajemen developer. Pemilik tanah adalah investor tanah yang menyediakan lahan untuk dikelola menjadi perumahan.
Kontraktor
Kami memandang Kontraktor sebagai mitra kerja. Sama-sama memiliki keinginan untuk menikmati keuntungan dalam bisnis ini. Karenanya dibutuhkan kerjasama yang bersifat simbiosis mutualisme. Mengapa menggunakan Kontraktor? Karena itu lebih simple. Simple dalam pengelolaan nota-nota, simple dalam berbagi tanggung jawab, dan menekan modal. Berbagai cara pembayaran kepada kontraktor akan menekan modal kerja Anda.
Konsumen
Penerimaan dari konsumen adalah bagian dari putaran uang yang digunakan untuk menjalankan bisnis ini. Penerimaan konsumen diperoleh dari penerimaan uang muka dan pelunasan baik bertahap maupun pelunasan melalui KPR. Harga yang dibayarkan konsumen mengandung biaya-biaya selain keuntungan atas hasil penjualan. Penerimaan konsumen tentunya di-post-kan ke biaya-biaya pula. Akan lebih bijak, sebelum penerimaan konsumen lunas, Anda memprioritaskan untuk pos-pos biaya. Bukan mengambil keuntungan di depan. Itu bila ingin berbisnis dengan JUJUR!!!
Perbankan
Perbankan di Indonesia memberikan fasilitas pembiayaan untuk konsumen maupun developer. Untuk konsumen lebih dikenal dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), sedangkan untuk developer dikenal dengan Kredit Konstruksi.
Kredit Pemilikan Rumah
KPR sendiri terdapat 2 jenis. KPR Umum (dicairkan ketika bangunan 100% selesai) dan KPR INDEN (dicairkan bertahap). KPR adalah bentuk pelunasan dari konsumen melalui pembiayaan perbankan.
Kredit Konstruksi
Pembiayaan bank kepada developer sementara ini hanya Kredit Konstruksi. Sejenis Kredit Modal Kerja yang pencairan berdasarkan progres pembangunan. Plafon kredit tidak serta merta dapat digunakan untuk membiayai proyek. Fungsi kredit konstruksi adalah untuk me-leverage modal Anda untuk pembiayaan pembangunan. Untuk memperoleh kredit ini, dibutuhkan basis konsumen yang jelas. Bank tidak akan serta merta memberikan kredit tanpa kejelasan bagaimana cara Anda mengembalikannya.
Bagaimana dengan Anda? Siap memainkan instrumen ini?

Hot Deal dalam Negosiasi Lahan

Hot Deal dalam Negosiasi Lahan

Dalam pola akuisisi lahan untuk dikembangkan menjadi perumahan, ada beberapa pola yang dapat dijalankan. Tapi pola yang seperti apa yang termasuk HOT DEAL?
Kategori HOT DEAL adalah tidak membutuhkan modal awal yang banyak untuk mengakusisi lahan. Harga perolehannya pun di bawah harga pasar. Dan pola pembayaran yang ringan serta saling menguntungkan.
Beli putus
Cara termudah dalam akuisisi lahan. Anda tinggal bayarkan sesuai harga kesepakatan berikut pajak dan proses sertifikasi di Notaris dan BPN. Kelemahannya adalah modal yang Anda tanamkan menjadi besar. Hot deal yang harus Anda dapatkan adalah memperoleh lahan dengan harga di bawah harga pasar.

Silahkan invite 

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH/RUMAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Beli bertahap
Cara ini juga relatif mudah. Namun membutuhkan negosiasi yang lebih. Karena tidak semua pemilik lahan bersedia untuk menerima pembayaran secara bertahap. Kelemahannya adalah modal yang Anda tanamkan sedikit membesar dan Anda akan terjebak dalam permainan resiko pemasaran. Artinya akuisisi lahan membutuhkan putaran kas (cash flow) dari hasil penjualan. Sedangkan penjualan tidak serta merta dapat diprediksikan dengan mudah. Hot deal yang harus Anda dapatkan adalah memperoleh lahan dengan harga di bawah harga pasar dan cara pembayaran yang relative ringan.
Terdapat 3 pola dalam pembayaran bertahap. Yakni pembayaran berdasarkan waktu dan pembayaran berdasarkan kegiatan serta cara pembayaran gabungan antara waktu dan kegiatan.
Cara pembayaran berdasarkan waktu artinya Anda membayar lahan sesuai waktu yang telah disepakati. Misalkan 6 bulan. Cara pembayaran berdasarkan kegiatan artinya anda membayar lahan sesuai kegiatan yang disepakati. Misalkan kapan terjadi pembayaran uang muka, kapan pembayaran lahan ketika perijinan selesai, kapan pembayaran ketika sertifikat selesai balik nama dll. Sedangkan cara pembayaran berdasarkan gabungan keduanya artinya Anda membayar lahan sesuai waktu dan kegiatan yang disepakati.
Kerjasama kepemilikan
Inilah HOT DEAL yang sebenarnya. Dengan pola pembayaran ini, Anda dapat menekan modal awal proyek. Anda mendapatkan pola pembayaran yang ringan. Namun dengan kemudahan ini, Anda HARUS BERBAGI KEUNTUNGAN DENGAN PEMILIK LAHAN. Dan pola ini adalah cara teraman namun bukan cara termudah karena membutuhkan negosiasi yang tidak mudah pula.
Inti dari pola pembayaran ini adalah pembayaran berdasarkan kapling yang terjual. Misalkan dalam suatu lahan seluas 400m2, senilai 400 Juta, Anda membaginya menjadi 4 kapling masing-masing seluas 100m2. Maka setiap penjualan 1 kapling, Anda memiliki kewajiban pembayaran lahan sebesar 100 juta + +.
Bagaimana dengan pola bagi hasilnya? Cara tersimple adalah dari harga kesepakatan, naikkan harganya untuk menambah keuntungan pemilik lahan. Misalkan harga perolehannya 400 juta, Anda naikkan menjadi 440 juta dengan pola pembayaran ini. Atau Anda menghitung kelayakan keuangan proyek, berbagi hasil dari net income/profit.
Pemilik lahan tidak memiliki resiko atas bisnis, namun justru memiliki proyeksi keuntungan. Kenapa? Lahan miliknya jika tidak laku dijual, lahan masih utuh. Justru resiko berada di Anda sebagai developer. Namun resiko ini sangat kecil karena lahan tidak Anda akuisisi dengan pola yang lainnya. Jadi kedua belah pihak sama-sama diuntungkan.
Jadi seperti apa pola pembayaran lahan Anda? Bila Anda telah memiliki lahan HOT DEAL, sampaikan ke kami. Kami bantu untuk menjadi DEVELOPER PROPERTI!

Syarat dan Tata Cara Jual Beli Tanah dan Bangunan

Syarat dan Tata Cara Jual Beli Tanah dan Bangunan

(PROPERTI.BIZ edisi 3 / Maret 2006)

Pak Surjadi,

Saya mempunyai sebidang tanah dan bangunan yang terletak di Jl. Peta, saya berniat menjual tanah dan bangunan tersebut melalui salah satu agen properti. Saya ingin mengetahui lebih jauh mengenai syarat dan tata cara jual beli tanah dan bangunan sesuai dengan peraturan yang berlaku.

Terima kasih.

Deddy Sugandi - Bdg

Silahkan invite 

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Jawab:

Bpk. Deddy Sugandi yang terhormat,

Terima kasih atas pertanyaannya. Masalah jual beli tanah sebenarnya adalah masalah yang sederhana tapi cukup kompleks dalam arti ada beberapa hal yang perlu diperhatikan dan dilengkapi terlebih dahulu sebelum jual beli dilakukan guna sempurnanya perbuatan hukum tersebut sehingga dapat dibalik nama ke nama pembeli .

Apabila sudah tercapai kesepakatan harga antara anda dan pembeli maka pertama tama anda datang ke kantor PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk minta dibuatkan Akta Jual Beli (AJB). PPAT adalah Pejabat Umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang tugasnya adalah membuat Akta, yang menjadi bukti telah dilakukannya perbuatan hukum Peralihan Hak atas Tanah dari Penjual ke Pembeli.

AJB ini adalah media bagi Kantor Pertanahan / BPN untuk membalik nama sertipikat ke nama pembeli .Adapun syarat syarat yang akan diminta oleh PPAT untuk anda lengkapi adalah :

Bagi Penjual:

- Sertipikat Asli

- KTP Pemilik (suami - istri) bagi yang sudah menikah

- Akta Nikah (Surat Nikah) bagi yang sudah menikah

- Bukti pembayaran PBB

- Kartu Keluarga

Bagi Pembeli :

- KTP

Sebelum PPAT membuat AJB, PPAT akan memeriksa terlebih dahulu Sertipikat ke Kantor Pertanahan guna mengetahui

a. Apakah Sertipikat tersebut asli

b. Apakah Sertipikat tersebut sedang dijaminkan atau tidak

Dalam istilah sehari hari Sertipikat tersebut dinyatakan "BERSIH" karena PPAT akan menolak membuat Akta Jual Beli jika tanah tersebut dalam sengeta atau sedang dalam dijaminkan ("TIDAK BERSIH")

c. Apakah sertifikat tersebut sedang dalam sengketa atau tidak.

Sebelum dilakukan AJB juga Pembeli dan Penjual berkewajiban membayar :

Bagi Penjual:

Membayar Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% x nilai jual (jika nilai jual diatas Rp. 60.000.000)

Bagi Pembeli :

Membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) sebesar 5% x nilai jual - Rp. 30.000.000,-

Setelah kesemuanya lengkap, barulah PPAT akan mempersilahkan anda dan Pembeli menandatangani Akta Jual Beli. Demikian penjelasan singkat ini semoga bermanfaat.

Salam,

Surjadi Jasin, SH.

Sertipikat Hilang

Sertipikat Hilang

(PROPERTI.BIZ edisi 4 / April 2006)

Pak Surjadi Jasin,

Salam hormat,

Melalui PROPERTI.BIZ, saya ingin menanyakan masalah yang sangat mengganggu pikiran saya dan keluarga. Sudah beberapa minggu ini saya mencari-cari Sertipikat rumah yang saya miliki, tapi tak ketahuan ada di mana, entah hilang atau terselip. Saya sudah membongkar dan menelusuri setiap sudut rumah , tapi tidak ketemu juga.

Untuk itu saya minta penjelasan Bapak bagaimana cara mengatasasi masalah saya ini ?

Terima kasih atas penjelasannya.

Rudi Sanjaya - Bandung

Silahkan invite 

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Jawab:

Bapak Rudi, saya dapat memahami kegundahan dan kepanikan anda dan keluarga, karena hilangnya sertipikat tanah / rumah yang anda miliki. Sertipikat sebagai Tanda Bukti Hak atas Tanah. Sertipikat memiliki kedudukan yang penting atas kepemilikian suatu Hak atas tanah.

Sertipikat berisi data fisik dan data yuridis suatu bidang tanah. Data yuridis adalah keterangan Status Hukum bidang tanah dan pemegang hak atas tanah tersebut.

Untuk itu, sebaiknya anda tidak perlu panik karena hilangnya Sertipikat bukan berarti hak atas tanah yang anda miliki hilang. Anda dapat mengurusnya dengan mengikuti saran-saran saya ini:

Sertipikat hilang bisa kita urus dengan memohon Sertipikat Pengganti kepada BPN (Badan Pertanahan Nasional).

Apa yang harus Pak Rudi lakukan ?

1. Membuat laporan kepada kepolisian setempat, tentang hilangnya Sertipikat tersebut.
   
2. Menghubungi Kantor Pertanahan setempat atau Kantor PPAT di mana tanah itu berada, untuk mengetahui tindakan selanjutnya yang perlu diambil.
   

Kemudian melengkapi syara- syarat lainnya, yaitu :

• Surat Permohonan yang ditujukan kepada Kepala Kantor Pertanahan
  
• Foto copy KTP
  
• Foto copy Sertipikat (jika ada)
  
• Surat Kuasa, jika Pengurusannya dikuasakan kepada pihak lain.
  

Jika Pemegang Hak telah meninggal dunia, permohonan untuk mengajukan Sertipikat Pengganti diajukan oleh Ahli Warisnya dengan menyertakan Surat Keterangan Ahli Waris.

• Pernyataan dibawah Sumpah oleh Pemohon dihadapan Kepala Kantor Pertanahan.
  
• Membayar biaya penerbitan Sertipikat Pengganti.
  

Sebelum Sertipikat Pengganti terbit, harus didahului pengumuman dalam salah satu Surat Kabar Harian setempat atas biaya Pemohon.

Jika dalam waktu 30 (tiga puluh) hari sejak tanggal pengumuman tidak ada keberatan, maka Kepala Kantor Pertanahan akan menerbitkan Sertipikat Pengganti.

Demikian jawaban dari saya, semoga bermanfaat.

Salam,

Surjadi Jasin

Transaksi Jual Beli Tanah Tanpa IMB Asli, Kuatkah?

Transaksi Jual Beli Tanah Tanpa IMB Asli, Kuatkah?

(PROPERTI.BIZ edisi 5 / Juni 2006)

Pak Surjadi Jasin,

Saya baru membeli rumah di salah satu perumahan di Bandung Timur. Saat dilakukan transaksi dihadapan Notaris/PPAT ternyata pihak penjual hanya mempunyai Sertipikat asli saja, Dia tidak mempunyai IMB, blueprint & site plan asli. Penjual hanya mempunyai IMB yang sudah dilegalisir. Menurutnya hanya itu yang dia dapat dari developer. Penjual berjanji kepada saya akan mengurus IMB, blueprint dan site plan pengganti dengan mengurusnya ke Developer.

Yang menjadi pertanyaan saya:

Bagaimana status hukum IMB tersebut? Apakah dalam transaksi jual beli rumah cukup sertipikat asli tanpa IMB asli?

Ny.Erlin - Bandung Timur

Silahkan invite 

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Jawab:

Ibu Erlin, pertanyaan Ibu ini sering menjadi pertanyaan bagi pihak pembeli yang hendak melakukan transaksi jual beli tanah terutama jual beli tanah dan bangunan di kompleks perumahan. Sebenarnya tidak ada yang aneh dan diragukan, karena lazimnya developer pada saat membangun, membuat IMB induk (keseluruhan), dengan syarat tipe rumah yang dibangun sama, biasanya setelah selesai pembangunan copy IMB dilegalisir untuk masing masing unit rumah dan ini sah-sah saja.

Perlu diketahui bahwa untuk kepentingan jual beli rumah yang diperlukan adalah Sertipikat tanah sebagai bukti kepemilikan tanah dan Akta Jual Beli (AJB) sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum, pengalihan Hak atas tanah dari si penjual kepada pembeli yang objeknya adalah sebidang tanah berikut bangunan di atasnya. IMB hanya sebagai bukti bahwa bangunan itu mempunyai izin sedangkan site plan sebagai bukti bahwa pembangunan tersebut telah sesuai dengan rencana peruntukan tanah, jadi tidak berkaitan langsung dengan transaksi jual beli.

Namun IMB memang perlu dimiliki, karena jika tidak, rumah tersebut dianggap tak mempunyai izin, dan dikategorikan rumah liar dan dapat dibongkar oleh Pemda setempat. IMB salinan itu sendiri secara hukum adalah kuat, karena disalin sesuai aslinya dan diterbitkan oleh Instansi yang berwenang dan sekaligus dilegalisir. Mengingat aslinya telah diterbitkan sebelumnya, maka IMB salinan yang dilegalisirpun telah kuat.

Demikian jawaban saya, semoga Ibu mengerti. Terima kasih.

Salam,

Surjadi Jasin

Membeli Apartemen Dengan Aman

Membeli Apartemen Dengan Aman

(PROPERTI.BIZ edisi 8 / September 2006)

Pak Surjadi,

Saya berminat untuk memiliki apartemen. Saya mendengar ada beberapa apartemen yang dikemudian hari bermasalah. Bisakah saya mengetahui tata cara untuk memiliki apartemen dengan aman ?

Terima kasih.

Yani - Bandung

Silahkan invite 

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Jawab:

Ibu Yani yang terhormat,

Terima kasih atas pertanyaan yang Ibu sampaikan. Rumah susun berdasarkan Pasal 1 Undang Undang Rumah Susun (UURS) No.16 Thn 1985 diartikan sebagai: Gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, terbagi atas bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah vertikal dan horisontal dan merupakan satuan-satuan yang dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah yang dilengkapi dengan bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama.

Istilah apartemen sebenarnya lebih cocok untuk bangunan rumah susun yang disewakan, sedangkan untuk rumah susun yang dapat dimiliki lebih tepat disebut kondominium. Hanya masyarakat terlanjur mengenal istilah apartemen.

Jika Ibu sudah menentukan pilihan, perlu diperhatikan beberapa faktor, agar tidak terjadi masalah di kemudian hari dan dapat menjadi pegangan serta mempunyai dasar hukum yang kuat.

1. Perhatikan izin-izin dan surat surat yang dimilki developer: Perijinan proyek yang meliputi Surat Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah, Block Plan dan IMB
   
2. Denah Satuan Apartemen dan Denah Bangunan Lantai
   
3. Status Sertipikat atas Satuan Rumah Susun, apakah berdiri di atas Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai
   
4. Meminta ketegasan soal kapan selesainya bangunan, jika apartemen masih dalam tahap pembangunan
   
5. Teliti Nomor Unit yang dipilih dengn Nomor yang tertera di Sertipikat
   

Untuk syarat transaksi, Ibu harus membayar Pajak. Ada tiga jenis Pajak yang menjadi kewajiban konsumen:

1. PPnBM (Pajak Penjualan atas barang Mewah) besarnya 20% dari nilai transaksi (jika apartemen luasnya> 150 m² dan atau nilai bangunan > Rp.4 jt/m²)
   
2. PPN (Pajak Pertambahan Nilai) besarnya 10% dari nilai transaksi
   
3. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) besarnya 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) , untuk wilayah Kota Bandung NPOTKP adalah Rp. 30 jt.
   

Untuk masalah Pajak ini, sebaiknya Ibu bertanya kepada Pihak Developer sejak awal sehingga mengetahui secara rinci berapa biaya-biaya untuk Pajak yang akan Ibu tanggung. Kemudian Pemindahan hak atas Apartemen / Satuan Rumah Susun baru terjadi setelah Penandatangan Akta Jual Beli (AJB) dihadapan Pejabat Pembuatan Akta Tanah (PPAT).

Demikian informasi yang dapat saya berikan, semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin, S.H.

Sertipikat Atas Nama Berdua

Sertipikat Atas Nama Berdua

(PROPERTI.BIZ edisi 7 / Agustus 2006)

Pak Surjadi yth,

Saya berniat membeli tanah dan bangunan di daerah Cigadung seluas ± 350 m². Tanah tersebut sudah bersertipikat hak milik. Harga jual beli sudah disepakati antara saya dan penjual. Menjelang hari dilakukannya jual beli, saya kesulitan mengumpulkan uang untuk pembayaran tersebut. Saya meminta teman saya untuk meminjamkan uang untuk memenuhi kekurangannya. Secara prinsip teman saya setuju. Tetapi dia mengajukan syarat ingin namanya juga tercantum dalam sertipikat tanah tersebut.

Pertanyaan saya: Bisakah dalam satu sertipikat terdapat dua nama? Dan bagaimana cara proses jual belinya? Bagaimana jika suatu saat nanti saya ingin menjualnya?

Terima kasih.

Cahyo - Bandung.

Silahkan invite 

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Jawab:

Terima kasih atas pertanyaan yang Pak Cahyo ajukan.

Sertipikat atas nama berdua bisa saja dilakukan dan itu adalah suatu hal yang sering terjadi. Artinya jika sertipikat atas nama berdua, berarti anda harus berbagi kepemilikan. Dalam sertipikat boleh mencantumkan masing-masing bagian atau tidak, misal A 1/3 bagian dan B 2/3 bagian atau jika tidak menyebut bagian, masing-masing memiliki separuh bagian.

Dalam kepemilikan bersama, satu orang tidak bisa melakukan perbuatan hukum tanpa keikut sertaan dari pemilik yang lain. Karena kepemilikan itu berasal dari perbuatan hukum membeli, maka perbuatan hukum tersebut pun harus dilakukan oleh 2 orang yang namanya tercantum begitu juga sebaliknya dalam perbuatan hukum menjual.

Untuk proses jual belinya:

Penjual harus menyiapkan syarat-syarat Sertipikat asli, KTP suami istri (jika sudah menikah), Surat Nikah, PBB, KK, Bukti pembayaran PPh.

Pembeli harus menyiapkan KTP, dalam hal ini KTP atas nama 2 orang, membayar BPHTB, kesemua itu diserahkan kepada Notaris/PPAT yang disetujui kedua belah pihak.

Selanjutnya Notaris / PPAT akan memeriksa keaslian syarat-syarat tersebut.

Kemudian usahakan anda dan teman anda serta penjual bersama-sama datang ke PPAT untuk penandatanganan AJB dihadapan PPAT. Akta harus dibacakan lebih dulu oleh PPAT agar para pihak mengerti isinya. Setelah semua beres, PPAT akan melakukan Proses Balik nama ke BPN.

Demikian penjelasan saya, semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin, S.H.

Pajak dan Biaya Jual Beli

Pajak dan Biaya Jual Beli

Pak Surjadi yang terhormat,

Saya Suparman berniat membeli tanah dan bangunan. Pilihan sudah saya tetapkan. Harga antara saya dan penjual sudah disepakati, tetapi saya terkaget-kaget karena biaya yang harus dikeluarkan untuk pajak dan biaya jual beli tersebut menurut saya luar biasa besarnya, sedangkan dana untuk membeli tanah tersebut adalah hasil dari menguras tabungan saya. Apakah memang demikian besar jumlah biaya dalam setiap transaksi jual beli tanah?

Mohon penjelasan dari Pak Surjadi.

Terima kasih.

Silahkan invite 

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Jawab:

Pak Suparman yang sedang terkaget-kaget, secara garis besar ada tiga komponen biaya dalam transaksi yaitu:

a. Pajak dan Bea,

b. Biaya pembuatan Akta PPAT (Akta Jual Beli),

c. Biaya pengurusan balik nama.

Ketiga komponen inilah yang biasanya digabung dalam angka tertentu.

Pajak dalam jual beli tanah adalah Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan terhadap subyek pajak atas penghasilan yang diterima atau diperoleh dalam tahun pajak. Ini bisa berbentuk pengalihan harta berupa tanah dan / atau bagunan.

Tarif PPh adalah 5% dari harga transaksi. Jika harga transaksi lebih rendah dari nilai jual obyek pajak (NJOP), besar PPh dihitung dari NJOP. Untuk transaksi <>

Komponen Bea dalam jual beli tanah adalah Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). BPHTB adalah Bea atau Pajak yang dikenakan atas perolehan dan / atau bangunan. Bea ini dibebankan kepada pembeli. Besarnya adalah 5% dari harga transaksi. Jika harga transaksi <>

Contoh: A menjual tanah pada B seharga Rp. 200 juta. NJOP Rp. 150 juta. Jadi PPh yang harus dibayar A adalah Rp. 200 juta x 5% = Rp. 10 juta.

BPHTB yang harus dibayar B adalah (Rp. 200 juta - Rp. 30 juta) x 5% = Rp. 8,5 juta.

Komponen biaya lainnya adalah biaya pembuatan akta jual beli tanah meliputi biaya pembuatan Akta PPAT dan honorarium. Biasanya besarnya adalah 1% dari nilai transaksi. Komponen yang terakhir adalah biaya pengurusan balik nama, meliputi biaya cek sertipikat, formulir / blanko balik nama, biaya administrasi dan jasa pengurusan.

Dalam jual beli, pembeli umumnya menanggung semua biaya pengurusan balik nama. Meskipun dalam kasus tertentu, biaya bisa ditanggung bersama antara penjual dan pembeli. Sudah pasti setelah terjadi kesepakatan di antara mereka.

Demikian jawaban saya, semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin, S.H.

Persetujuan untuk Jual Beli

Persetujuan untuk Jual Beli

(PROPERTI.BIZ edisi 10 / Nopember 2006)

Pak Surjadi Jasin yang terhormat,

Saya berniat menjual tanah dan bangunan yang saya miliki. Ketika transaksi hendak dilaksanakan di hadapan Notaris / PPAT, saya diminta untuk menghadirkani istri saya guna menandatangani Akta Jual Beli. Masalahnya istri saya sedang menjalankan tugas dari kantor tempatnya bekerja di luar negeri. Dan istri saya sulit untuk meninggalkan pekerjaannya untuk sekedar kembali ke Indonesia.

Pertanyaan saya apakah benar dan tidak ada jalan lain agar transaksi tersebut bisa berjalan tanpa kehadiran istri saya? Perlu saya informasikan lebih lanjut bahwa sertifikat tercatat atas nama saya. Mohon jawaban dari Bapak agar saya bisa melaksanakan transaksi tersebut.

Hormat saya, Dadang Supriatna. S. Pd.

Silahkan invite 

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Jawab:

Pak Dadang yang saya hormati.

Benar, bahwa dalam perbuatan jual beli terhadap harta yang diperoleh dalam perkawinan perlu adanya persetujuan dari pasangan kawin (suami / istri), karena dalam hukum perkawinan kita dikenal adanya Lembaga Harta Kekayaan Bersama, sehingga perlu mendapat persetujuan pasangan kawinnya. Harta bersama atau harta gono gini merupakan harta kekayaan antara suami dan istri baik aktiva maupun passiva, dimulai sejak terjadinya perkawinan dan berakhir pada saat bubarnya suatu perkawinan.

Lalu penyimpangan ketentuan tersebut hanya dapat dilakukan sebelum dilaksanakan perkawinan, dibuktikan dengan adanya Akta Perjanjian Perkawinan yang dibuat dihadapan Notaris dan dicatat dalam Akta Perkawinan / Buku Nikah dan keadaan ini akan tetap berlangsung dan tidak pernah dapat diubah lagi, hal ini dimaksudkan untuk melindungi pihak ketiga.

Dalam masalah Bapak, karena tidak adanya perjanjian perkawinan, maka persetujuan pasangan kawin tetap diperlukan. Sebagai jalan keluarnya, maka istri Bapak dapat membuat Surat Persetujuan Menjual yang dilegalisir oleh Kedubes Indonesia di tempat dimana istri Bapak berada. Berdasarkan surat itu, bapak bisa menghadap ke Notaris / PPAT untuk melaksanakan transaksi jual beli disamping syarat- syarat lain yang bisa Bapak tanyakan ke PPAT yang bersangkutan.

Demikian jawaban saya semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin, SH

Tanah Obyek Jual Beli Disita

Tanah Obyek Jual Beli Disita

(PROPERTI.BIZ edisi 12 / Januari 2007)

Pak Surjadi yang terhormat,

Saya hendak membeli tanah dan bangunan di sekitar Jl. Moh. Toha seluas ± 1000m². Harga telah disepakati antara saya dengan penjual. Uang muka telah saya berikan kepada penjual hampir 50% dari harga jual. Ketika akan dilakukan jual beli. PPAT menolak untuk melakukan jual beli karena katanya ada sita dari pengadilan. Informasi tersebut didapat dari hasil pengecekan ke BPN.

Saya terkejut mendengarnya dan saya langsung menghubungi penjual, lalu penjual menerangkan bahwa benar tanah tersebut dalam sengketa dan disita oleh Pengadilan berdasarkan gugatan dari penggugat, tetapi menurut penjual perkara tersebut sudah selesai karena ada perdamaian antara mereka. Namun sita belum diangkat.

Mohon penjelasan dari Pak Surjadi bagaimana masalah ini dapat diatasi. Mohon jawaban secepatnya. Terima kasih.

Wawan, Bandung.

Silahkan invite 

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Jawab:

Pak Wawan yang saya hormati,

Masalah seperti ini sering menimpa pembeli yang kurang hati-hati, sebaiknya sebelum pembeli melakukan pembayaran, pembeli harus mencek sertipikat ke BPN, apakah sertipikat tersebut “bersih” atau tidak. Kepala Kantor Pertanahan wajib menolak melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak atas tanah terdaftar di Kantor Pertanahan apabila hak atas tanah bersangkutan menjadi obyek sengketa.

Dalam rangka memberi jaminan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemilik dan pemegang hak atas tanah maka pendaftar tanah Indonesia menggunakan azas publisitas negatif dimaksudkan agar pihak yang berkepentingan berkesempatan memajukan gugatan ke Pengadilan. Azas publisitas positif pendaftaran tanah digunakan ketika sertipikat hak atas tanah telah diterbitkan Kantor Pertanahan, berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, sepanjang tidak terbukti sebaliknya. Selama sita jaminan masih melekat atas hak atas tanah sebagaimana catatan sita di dalam buku tanah dan daftar umum lainnya, maka Kepala Kantor Pertanahan menolak setiap permohonan perubahan pemeliharaan data fisik maupun data yuridis bersangkutan.

Catatan sita di buku tanah dan daftar umum lainnya dalam perkara perdata maupun pidana hanya dapat dibatalkan atau diangkat sita setelah perkaranya dihentikan atau perkaranya sudah diputuskan hakim dan telah mempunyai kekuatan hukum tetap, dibuktikan dengan surat perintah angkat sita sesuai dengan salinan resmi berita acara pengadilan bersangkutan.

Dalam kasus Bapak, dapat disarankan kepada penjual agar mengajukan permohonan pengangkatan sita kepada Pengadilan yang bersangkutan dan menyampaikan berita acara pengangkatan sita kepada Kantor Pertanahan. Setelah Kantor Pertanahan menghapus catatan sita di Buku Tanah, maka transaksi sudah dapat dilakukan.

Demikian jawaban saya, semoga bermanfaat.

Salam - Surjadi Jasin.

Membeli Tanah Milik Orang Tua

Membeli Tanah Milik Orang Tua

(PROPERTI.BIZ edisi 11 / Desember 2006)

Pak Surjadi,

Saya berniat untuk membangun rumah di atas sebagian tanah milik orang tua. Karena orang tua saya berniat menghibahkan tanah tersebut kepada anak-anaknya (tiga anak).

Sertipikat atas tanah tersebut belum dipecah. Luas tanah 725 m2, sementara yang ingin saya bangun seluas 275m2, sehingga saya harus membeli dari adik saya atas kekurangan luas tersebut dan adik saya bersedia untuk menjual sebagian kepada saya, yaitu seluas kurang lebih 35m2.

Pertanyaan saya, bagaimana caranya agar proses jual beli tersebut berjalan aman dan terhindar dari sengketa di kemudian hari, karena sebenarnya jatah saya adalah masing masing ± 240m2 dan berapa biaya yang harus saya keluarkan.

Demikian pertanyaan saya, saya harap Bapak berkenan membahas masalah ini.

Terima kasih.

Endro – Bandung

Jawab:

Pak Endro yang terhormat,

Terima kasih atas pertanyaan yang Bapak sampaikan. Membaca surat Bapak, dapat saya simpulkan bahwa orang tua anda masih hidup. Hal ini penting diketahui terlebih dahulu, karena proses hukumnya akan berbeda jika orang tua anda telah meninggal dunia. Jika orang tua anda telah meninggal dunia berarti objek tanah tersebut menjadi tanah warisan dan ini harus melalui proses tersendiri.

Masalah yang Bapak hadapi lebih sederhana, karena orang tua / pemilik tanah dapat saja mengalihkan sebagian dari total luas tanah tersebut. Bisa dengan Akta Jual Beli atau dengan Akta Hibah (PPAT). Mengingat jatah anda hanya ± seluas 240m2 dan ingin menambah 35m2 sebaiknya dilakukan dengan Akta Jual Beli seluas 275m2, walaupun harga jual belinya hanya seharga 45m2. Lalu uang pembelian itu terserah orang tua anda mau memberikannya kepada siapa yang bagiannya nanti terkurangi. Di dalam Akta Jual Beli (AJB) dijelaskan bahwa objek jual beli adalah sebagian dari luas 725m2 tersebut. Selanjutnya AJB tersebut disampaikan ke Kantor Pertanahan (BPN) untuk dibuatkan Setipikat Pecahannya dan sisanya yaitu seluas 450m2 akan tetap nama orang tua.

Untuk biayanya akan dikenakan PPh bagi Penjual 5% dan BPHTB bagi Pembeli 5% terhitung dari Harga Jual Beli. Namun jika harga tersebut <>

Demikian penjelasan singkat ini semoga bermanfaat.

Salam , Surjadi Jasin

Roya, Apakah Itu?

Roya, Apakah Itu?

(PROPERTI.BIZ edisi 14 / Maret 2007)

Pak Surjadi,

Saya baru saja melunasi KPR pada suatu Bank Pemerintah. Saat saya mengambil sertifikat, bank menyerahkan kepada saya sertifikat asli, disertai sertifikat Hak Tanggungan dan surat pelunasan dari bank tersebut. Saat saya menerima surat-surat tersebut, petugas bank mengatakan bahwa saya harus meroya serfitikat tersebut. Saya lupa menanyakan kepada petugas bank tersebut, apa yang dimaksudnya.

Mohon penjelasan dari Pak Surjadi karena saat ini saya hendak menjual kembali rumah itu.

Terima kasih.

Bpk. Anton - Bandung.

Jawab:

Bpk. Anton yang terhormat,

Terima kasih atas pertanyaannya.

Penghapusan Hak Tanggungan (roya) merupakan penghapusan hak jaminan karena pelunasan utang tertentu yang dibebankan atas hak atas tanah dari debitur kepada kreditur, dengan menggunakan surat roya (pelunasan) dari kreditur kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat yang dimohon oleh debitur melalui prosedur perolehan penghapusan Hak Tanggungan dengan pemenuhan persyaratan permohonan sebagai berikut:

1. Surat permohonan
   
2. Surat roya Hak Tanggungan dari kreditur
   
3. Sertipikat hak atas tanah
   
4. Sertipikat Hak Tanggungan
   
5. Fotokopi KTP atau identitas diri penerima kuasa yang disertai surat kuasa jika permohonannya dikuasakan
   

Persyaratan permohonan tersebut di atas disampaikan oleh pemohon kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat melalui loket penerimaan, dengan ketentuan, kewenangan untuk menyatakan hapusnya Hak Tanggungan dipegang oleh kreditur yang menyatakan secara tertulis bahwa hutang debitur telah lunas atau hak atas tanahnya telah bebas dari pembebanan Hak Tanggungan.

Selama Bapak belum meroya atas tanah dan bangunan tersebut tidak dapat dialihkan (jual beli) ataupun dijadikan jaminan ke Bank.

Semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin