I. Beli properti tanpa uang
Dear all,
tadi nya saya mau beli tuh modul/videonya pak Cipto,
ternyata sdh selesai tuh masalahnya.
Gini. Soal properti tanpa uang sebenarnya bukan hal yang umum. Sudah banyak euy...,
beli properti bisa macam2, dengan tunai keras, tunai lunak, ada juga yang tunai super lunak (KPR...., hahaha bercanda).
Yang penting sekarang ialah cara bayarnya.
semuanya bisa tanpa uang sama sekali.
===================
Untuk menilai rumah atau ruko:
Kita pecah2 dulu, harga tanah, harga bangunan dan nilai tambah atau pengurangnya.
Contoh, harga rumah 150jt, Luas tanah 100mtr2, bangunan 45mtr2, bangunan dibangun sejak 2 tahun lalu. cara itungnya:
1. harga bangunan (kalau misalnya kita bangun baru), permeternya 1jt, jadi 45mtr2 x 1jt = 45jt, kemudian dihitung depresiasi bangunannya, misalnya pertahun 5%, berarti: harga bangunan =45jt-depresiasi thn I-depresiasi th II; = 45jt-5%-5%; = 40,612jt, kita bulatin 40jt.
2. Harga tanah, berarti penjual menetapkan harga tanah adalah 110jt, berarti harga permeternya 1,1jt. Sekarang cek dipasaran apa hrg segitu kemahalan/tdk
3. Sekarang apa nilai tambahnya atau nilai kurangnya, misalnya disebelah mall, disebelah kuburan, dikampung, tingkat kriminalitas tinggi, etc. Itu yg relatif.
4. Un ruko jg ada sendiri, misalnya probabilitas org mampir, lalu lalang jalan, etc.
===================
Sekarang KPR
Untuk KPR beli tanpa uang bisa, malah dapat uang juga bisa.
Caranya: bank akan kirim 'utusan' untuk menilai properti itu. Nama utusannya adalah appraisal.
Appraisal akan menilai rumah itu, caranya sama dgn yang diatas. Namun appraisal mempunyai norma2 tersendiri untuk harga tanahnya, maksud norma = patokan appraisal sendiri. Ada perhitungannya. Unt norma ga saya bhs lebih lanjut, walau bisa di pelajari, krn bisa sampai besok, hahahahaha.
Nah setelah hrg rumah diketahui, ia akan laporan sama banknya bhw hrg rumahnya sekian juta.
Nah sekarang dr harga rumah tsb 150jt, misalnya harga rmh tsb dinilai bank 200 juta, krn hrg tanahnya sdh naik, bank menilai hrg tanah disitu 1,6jt/mtr2. Dan bank memberikan kredit 80% dr rumah itu atau 160jt tersebut, trus anda ambil semua kreditnya.
Nah sekarang kembali ke penjual. Penjual menjualnya 150jt, dan bank memberikan 160jt, berarti anda akan menerima kelebihan 10jt itu dari bank. Itu sama artinya dg cashback.
Karena selama properti itu masih menjamin utang anda, bank memberikan utang kepada anda sebesar itu.
Sampai disini anda bisa danggap, beli rumah tanpa uang, malah dapat uang,
==================
tapi.......
Kelemahan disini, memang anda hutang kepada bank dan mencicilnya pada bank. Namun cashback tersebut bisa ratusan juta, bahkan pada beberapa teman saya menerima hingga 400-500jt, dengan nilai properti 1-2 M an.
Dari pengalaman saya properti 350jt keatas baru bisa menikmati cash back ini.
Selain itu juga harus anda perhitungkan, biaya administrasi bank, provisi, pajaknya 5%, asurasi jiwa dan kebakaran yang harus anda tanggung.
Nah, sekarang bagaimana membayar cicilan itu kepada bank, anda bisa memberdayakan rumah itu, misalnya rumah itu disewakan bagian perbagian, bagian depan untuk toko, dengan sewa perbulannya Rp sekian, dan bagian tengahnya disewakan untuk kantor dengan sewa perbulannya sekian Rp, dan bagian belakang disewakan untuk kos yang dibayar juga perbulan, Nah, kalau dikumpulan semua uang sewa, hingga bisa membayar cicilan rumah itu.
Sampai disini juga dinamakan dapat rumah gratis.
===================
Untuk tunai keras,
Tunai keras intinya juga sama, bagaimana pandai2nya kita menyewakan bagian perbagian rumah/ruko tersebut. Contohnya: kita beli ruko dengan harga 200jt, kemudian kita beri uang tanda jadi 5jt kepada penjual, dan kita minta diberi waktu 2-3bulan untuk melunasinya. Lalu kita akan diberi Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB), artinya jika kita tidak bisa melunasi properti itu dalam jangka waktu tertentu, maka uang itu akan hangus dan menjadi bagian dari penjual dan hak kita hilang dengan sendirinya.
Hal ini tergantung kepandaian kita untuk bernegosiasi dengan penjualnya, meminta waktu lebih dalam hal pembayaran.
Nah, sekarang bagaimana caranya kita memanfaatkan waktu yang ada (sebelum uang itu hangus/ grace period nya lewat) untuk menyewa2kan bagian dari properti itu.
Bagian tembok samping untuk iklan, bagian bawah untuk disewakan supermarket, bagian atas untuk kantor, bagian atasnya lagi untuk apa, dan seterusnya dan seterusnya, sehingga harga rumah tersebut menjadi lunas.
Mungkin anda bingung, bagaimana bisa dengan bermodal PPJB tersebut kita bisa menyewakan properti itu, nah disini PPJB sudah merupakan suatu kekuatan hukum bagi anda (bisa juga PPJB dibuat didepan notaris, tergantung kesepakatan penjual dan pembeli), walaupun sifatnya hanya sementara, namun bisa menjadi modal anda untuk menyewa2kan rumah itu.
untuk jelasnya PPJB bisa anda tanyakan kepada notaris terdekat anda.
===================
Untuk tunai lunak,
Tunai lunak ini artinya kita mencicil rumah itu kepada penjual. Namun tidak bisa selama KPR, hanya beberapa bulan atau biasanya maksimal 1 tahun saja, tergantung dari negosiasi kita. Namun tetap saja seperti tunai keras diatas, kita bisa meminta PPJB kepada penjual, dan dari PPJB itu anda bisa menyewa2kan kepada orang lain/perusahaan lain untuk membayar cicilannya.
Nah sekarang mungkin anda bertanya kembali, bagaimana bisa sewa menyewa bisa mengembalikan uang pembelian, bukankan sewa hanya sekian persen dari harga pasaran? bisa, disinilah dibutuhkan kecerdikan anda dalam memecah2 ruangan properti itu, misalnya: pada pasaran biaya sewa ruko 7%, sedangkan anda menyewakan bagian bawahnya saja anda bisa menawarkan 5%/thn, nah misalnya harga ruko itu 200jt (100%), anda sewakan bagian bawah selama 10 tahun, berarti 5% x 10thn = 50% dari harga ruko itu, berarti anda menerima dari penyewa 100jt, nah itu sudah menutup separoh dari harga properti itu, kemudian bagian atas anda sewakan lebih murah, hanya 4% pertahun, jika misalnya ada yang menyewa 5thn berarti 4% x 5thn = 20% dari harga ruko itu, dan kemudian anda sewakan lagi tingkat atasnya, lalu bagian tembok samping untuk sewa iklan, dan seterusnya sehingga menutup 100% harga ruko itu, bahkan berlebih.
Sekali lagi itu kembali kepada kecerdikan anda untuk mengolah properti anda.
===================
tentang bisnis dan properti,
Sebenarnya banyak sekali tulisan bisnis dan properti yang pernah saya bahas, anda bisa lihat kumpulannya di www.lesprivatbisnis.com.
Dulu memang saya memberikan les privat untuk para pebisnis dalam menjalankan usaha dan bermain properti, namun karena waktu saya yang terbatas, saya ganti website itu menjadi forum dan siapapun bisa membacanya.
Tulisan2 saya di forum lesprivatbisnis.com sebenarnya merupakan tulisan saya di forum purdiechandra.net. Namun forum purdiechandra.com sekarang sudah ga beroperasi lagi. Namun saya masih menyimpan tulisan2 saya, sehingga saya bisa mempersembahkan lagi pada anda.
Mudah2an tulisan saya di lesprivatbisnis.com bisa berguna bagi anda
2. Tengkiu agan hadi7878 dah sharing ilmunya... Ternyata banyak jga yg uda ikut seminarnya,ada jga yg blum action mesti uda ikut sminarnya. Cara ginian emang dibutuhkan keberanian yg besar dan tetep hrs ada modal buat uang tanda jadi (ppjb),apraisal kpr,pajak jual beli,bphtb,notaris dll. Ane usul gmana kalo diadakan kopi darat penghuni trit ini buat ngebahas mengatasi ketakutan kita,sharing info properti yg layak diincar,nego ama perusahaan yang mo iklan,nego ama calon penyewa dll. Ditunggu gan responnya.....
3.Hehehe, iya, kemaren masih dibetuli, lama2 saya pikir jadiin forum aja deh biar tulisan2 saya bisa dibaca n berguna yang lain.
Saya ini bukan jebolan EU, asli bukan. Saya sebenarnya sudah main dari dulu, trus lihat vcd nya pak Purdi E Chandra, akhirnya saya gabung di forum purdiechandra.net, tapi kemudian entah kenapa kok dihapus, jadi sayang tulisan2nya/ilmu2nya.
Ini saya masih simpan beberapa tulisan saya, krn kl saya nulis diforum, saya tulis dulu di word agar ga hilang.
Dulu saya pasang fee untuk bimbing newbie, tapi karena waktu yang bener2 terbatas, saya tulis buku aja deh, disitu ilmunya saya tumpahkan pada buku saya. Buku saya bisa dilihat di sebelah kiri website http://www.lesprivatbisnis.com, buku "Inti Bisnis dan Properti".
Numpang promosi gan, hihihi
disitu dibahas:
* Bagaimana memulai bisnis
* Bagaimana mendapatkan modal untuk memulai bisnis
* Permodalan dengan menggunakan kartu kredit
* Komoditi yang laris dan untung besar
* Bagaimana membuat perusahaan
* Bagaimana bisnis bisa berjalan
* Menghadapi pajak
* Rahasia kelemahan sistem dalam bisnis dan properti (namun legal)
* Permodalan dengan properti
* Bagaimana cara mendapat kredit dari bank
* Bagaimana supaya bank senang memberikan kredit kepada anda
* Membeli properti tanpa uang
* Membeli properti mendapatkan uang
* Cara menilai properti
* Bisnis menggurita, properti juga menggurita
* Puluhan studi kasus real bisnis dan properti
* Software perhitungan KPR
Tapi terserah anda mau beli apa ga, yg penting sekarang action anda deh!
Kalau mau tanya tentang bisnis bisa tanya di forum lesprivatbisnis.com ya, atau coba YM saya di hadi7878
4. gini bro
pas mau ajuin kredit kan bank minta semua berkas2 yang diperluin baik dari bro sendiri maupun rumah yang mau dibeli
semuanya dalam bentuk fotocopy. setelah bank ACC maka akan ditentukan tangal akad kredit dimana penjual dan pembeli menghadap bank sambil membawa surat2 asli. nah kalo bank cek semua asli. maka uang akan ditransfer ke penjual dan surat ditahan oleh bank sebagai jaminan. gitu bro. moga2 jelas. jadi gak usah bingung gimana cara bank mengucurkan uang. thx
5.
jd begitu ane dah perjanjian jual beli dg yg punya rumah/lahan. perjanjian jual beli tuh ane buat untuk membuat penawaran ke perusahaan pengiklan untuk menawarkan spot y???
kira2 butuh wkt brp lama tuh mpe billboard nongkrong/muncul.
untuk memperkirakan brp lama waktu yg mesti kita tenggang/pending/booking ke penjual/si empunya rumah/lahansampai pelunasan.
ap perlu kita bilang pelunasan selambat-lambatnya 2 bulan? ap cukup bagi perusahaan pengiklan untuk mengurus ini dan itunya? yg udah2 anda lakukan brp lama / brp lama anda pending pelunasan ke penjual lahan/rumah tsb?
kmd 1 lagi, ane g mo ad DP jd ane mo bilang alasan mo pake duit deposito yg tentunya tunggu cair kan nunggu periodenya habis kan hehe..
plus kita tawari bhw biaya notaris kita yg tanggung. mgj seller tertarik untuk ngikat jual beli dg kita y bro.. tanpa DP.
harga jual termasuk pajak/belom pajak tuh gmn mksdnya? ag binyun.
misal harga deal 1M.. kl kita bilang pajak kita tanggung agar penjual tertarik am kita n memutuskan tanpa DP is OK.
ap artinya kita bayar dia 1 M plus kita bayar pajak ( g tau brp % ) ke notaris saat balik nama?
thanks mastah
6.Kalo aku alumni peserta seminar Pak Cipto yang gratis.
Mengulangi pertanyaan sama dan belum ada yang menjawab:
Butuh berapa lama perijinan pemkot/pihak terkait atas pengajuan rencana pemasangan billboard oleh perusahaan advertising. Soalnya ini berkaitan erat dengan isi klausul PPJB.
Tentang TJ (tanda jadi), Agan baiknya berfikir dulu sebelum menawarkan pajak penjual akan ditanggung Agan. Karena nominalnya yang begitu besar. 5% dari NJOP/Nilai Transaksi. Padahal kita selaku pembeli juga akan menanggung pajak pembeli yang besarnya juga 5%. Tapi ini bisa disiasati dengan surat kuasa menjual. (Apakah ini termasuk pengelakan pajak? Saya ga tahu tapi banyak yang memprakekkannya).
7.iya ane udah selesai baca buku Pak Cipto. Dia lebih mengarah membeli properti dengan cara mengunci resiko dan tanpa KPR. Jadi dapat pendanaan dari media iklan, dll. Harga rumah tidak terlalu jadi masalah asal lokasi strategis.
Kalau Pak Joe, dia lebih mengarah membeli properti dengan KPR. Mencari rumah yang harganya 20-30% di bawah harga appraisal (contoh di jual 700juta tapi waktu di appraise bank di hargai 1M). Dana pinjaman cari 80% dari harga appraisal bank. Ambil pinjaman yang paling lama waktunya jadi cicilan per bulan kecil. Dengan uang sewa bisa kebayar. Paling berat 2-3 tahun pertama. Seiring waktu berjalan dan tiap tahun inflasi, lama2 membayar cicilan terasa lebih kecil dan terjangkau. Tapi disini resiko adalah kalau tidak ada penyewa. Bisa stress mikirin cicilan bank kita. haha..
8. Menurut nubi sih tergantung hubungan kita dan kredibilitas kita dengan bank. Kalo bank ngeliat kita baik-baik saja dan kita pernah ambil kredit di bank dan good record, kayaknya ga ada masalah kita minta di ajukan plafon kredit lebih tinggi kalo bisa kan harga rumah yang di jual < harga plafon kredit kita.... (bener ga seh aku iki)
9. Pertanyaan nubi:
Saya ada pertanyaan nih mungkin kalo tempatnya salah mohon di alihkan ke yang benar.
Saya di belikan ruko oleh ortu taun 2006 seharga 950jt dan sekarang Ruko tersebut saya sewakan ke tenan saya dengan Harga Sewa: 35jt/tahun (memang saya hitung murah karena yang sewa neh temen sendiri)- kalo liat dari harga 5% sewa, seharusnya adalah 47jt/taon. Sertifikat: Hak Milik. 3 lantai. Luas 56m2.
Apakah mungkin saya bisa gak kira-kira meng-KPR kan ruko saya sendiri di Bank dan biarkan Bank yang akan meng-appraise Ruko saya nilai berapa dan dapet Kredit berapa. Toh nanti saya bisa dapat Dana Tunai dengan cara ini dan lumayan buat bisnis apa gitu kan? Selagi itu, nanti saya bayarnya perbulan ke Bank untuk angsuran KPRnya.
Bagaimana menurut temen-temen?
Salam.
10.Aku juga ga yakin kalo ke seminar kita bisa dapat apa yang aku bisa nyantol tuh sekarang yang pasti tuh kita pake Bank. ga mungkin tanpa Bank. memang bener tanpa KPR dan kita jadi middle-man alias calo ya, hehe. kalo pake KPR memang bisa dan harapan supaya bank bisa menilai asset property yang mau kita beli itu dengan harga selangit aja. biar 80% dari itu bisa buat bayar langsung tuh property. nah yang penting jangan kita tempatin tuh rumah/ruko. mending di sewakan atau bisnis kan?
susahnya tuh di sana.. mo bisnis apa coba??? mo disewakan gmn..
paling gampang tuh buat kos kos an kayaknya untuk pemula ya.. bener ga seh?
11.
Intinya cari properti murah & jual di harga tinggi
Ini ilmu lama dengan bahasa yang beda....
kalau mau belajar beginian,
langsung kepada praktisinyalah....
sayangnya mereka yang sukses gak punya waktu untuk bikin seminar begini...
kecuali yang sudah keluar karena "mesin pencari & penjual propertinya" udah jalan stabil dan biasanya sudah berusia tua, udah punya cucu....
salahsatunya ralphroberts di http://www.ralphroberts.com/
kalau yang baru nyemplung di properti terus bicara beli properti tanpa uang.... waduh.....waspadalah...waspadalah...
lalu, orang muda, dibawah 40 tahun bicara bayar properti pake uang hasil bisnis ? ingatlah bahwa bisnis baru dalam 5 tahun pertama, rontok 80%nya...
apalagi dalam 10 tahun...
sama seperti orang buta bicara indahnya pelangi....
"pelangi..pelangi...alangkah indahmu...katanya...katanya"
pakai cara papan reklame besar segala...
bisa dan memang ada buktinya...
tetapi kasusnya juga sampe pengadilan karena pemalsuan izin dari tetangga...
belajar dari praktisinya, cuma ada 2 cara, jadi pegawainya atau ikuti pelatihannya (belum saya dengar di Indonesia ada)
pelatihan ini bukan seminar seperti yang banyak sekarang (sambil jual buku/ebook) tapi bentuk pelatihan dimana kita mirip menjadi asistennya... kita ikuti dia kemana aja (selama urusan kerja) bagaimana dia nego, bagaimana dia bangun jaringan, bagaimana dia menilai prospek properti, bagaimana dia follow up dan paling utama bagaimana dia memasarkan properti.
Membeli properti itu lebih mudah daripada menjual properti.
Menjual gubuk seharga gedung..
dimana, pembeli merasa seperti membeli gedung seharga gubuk...
itu tantangan sebenarnya...
bukan di pembelian...
12.
Rabu, 23 Desember 2009
IKUT SEMINAR CIPTO JUNAEDY
Karena lagi senang cari-cari ilmu diluar kerjaan sehari-hari. November kemarin saya ikut seminar Property Tanpa Uang dari Cipto Junaedy. Iklannya ada di Kompas, Free, diadakan di Hotel SuisBell Mangga Besar jam 18.00-21.00 dan menjanjikan banyak trik untuk punya property tanpa uang.Kebetulan saya punya tabungan pendidikan yang bunganya minim banget - INGAT, HASIL INVESTASI HARUS BISA MENGALAHKAN TINGKAT INFLASI, jadi kalo inflasi setahun 10%, dan suku bunga tabungan kita cuma 3%, ya nggak nendang - karena tabungan tersebut akan jatuh tempo, saya sedang berusaha cari gantinya. Jumlahnya tidak besar cuma 700rb sebulan, kalo dialihkan ke KPR, mungkin akan lebih menguntungkan karena kabarnya investasi property bisa 10% - 20% setahun. Cukup untuk mengalahkan inflasi kan?
Dengan semangat itulah saya ikut seminar ini.
Sebagian besar waktu seminar (atau mungkin untuk menunggu peserta datang memenuhi ruangan ya?) isinya untuk memotivasi peserta kalau mereka yakin, bisa lho beli property tanpa uang.
Sekitar jam 20.00an barulah tipsnya muncul.
Pertama : JADIKAN PROPERTY KITA SPOT UNTUK PASANG BILLBOARD.
So, pertama-tama, cari property yang lahannya bisa dijadikan spot tempat pasang Billboard perusahaan. Hubungi pemiliknya, bayari akte notaris untuk Akad Jual Beli, tapi minta waktu pada pemiliknya agar pembayaran atas propertynya bisa ditunda.
Selanjutnya cari Bank untuk minta KPR, bersamaan waktunya cari juga perusahaan yang mau pasang Billboard di lahan tersebut. Setelah perusahaannya dapat, gunakan uang dari penyewaan lahan Billboard untuk bayar uang muka KPR. Selanjutnya gunakan uang KPR untuk bayar propertynya.
Kedua : JADIKAN TAMPAK MUKA PROPERTY ANDA UNTUK DIPASANG WALLSIGN PRODUK PRODUK IKLAN
Kalau yang ini, kita harus punya toko dulu. Lalu bagian muka toko kita (biasanya lantai atasnya)kita sewakan pada perusahaan yang mau pasang produknya di toko kita. Jadi kalo tokonya toko electronik, kita bisa minta Sony, Sharp, Panasonic, dll, untuk pasang wallsign di toko kita. Hasil sewanya bisa untuk bayar cicilan KPR.
Bagaimana? Simple? Ya, didunia mana sih yang tidak mungkin. Tapi sepertinya susah buat saya.
Kalau mau tahu belasan strategi yang lain, kita harus ikut seminar berbayarnya. Satu hari full, Rp 2.500.000,- (tapi harus beli bukunya dulu seharga Rp 90.000,-, dan daftar saat itu juga).
Di akhir seminar, Cipto menyuguhkan situasi seminar di berbagai tempat dan penjelasan dari sang pemberi seminar atas tokoh2 yang katanya telah sukses membeli property tanpa modal.
Karena modal ngepas, saya cuma sanggup beli bukunya. Hardcover Rp 90.000,- sekitar 100 lembaran. Terus terang, buat pecinta baca, ini buku, nggak banget. Karena 3 jam kita harus mendengar omongan, dan tertarik membeli buku dengan harapan ada yang lebih dari sekedar isi seminarnya, tapi ternyata isinya mirip banget dengan omongan seminar.
Tapi ada lho, yang beli bukunya, trus ikut free seminarnya, dan bersemangat daftar seminar berbayarnya..Karena masih penasaran dengan isi seminar berbayarnya, saya coba deh browsing, dan ini yang saya dapat dari forum.detik.com :
31st July 2009, 09:55
antoup
Registered Member Join Date: May 2008
Location: Jakarta
Posts: 1
Oreo
--------------------------------------------------------------------------------
13. Saya share perihal seminarnya Cipto Junaedy bro,
Saya juga termasuk salah satu peserta seminarnya dia, waktu itu saya dateng ke previewnya dan cukup menarik. Yang membuat menarik adalah cara mencari uang dalam jumlah banyak, dengan usaha cerdas, dengan cara membeli properti tanpa uang. Di preview tsb juga ada sedikit motivasinya, jadi selain mengajar berbisnis properti, dia juga bisa juga sebagai motivator.
Tapi saya sadar, seperti halnya seminar2 lain yg saya ikutin, tidak semua peserta seminar sukses. Hanya 10% atau mungkin kurang dari katakan 8 lajur kursi x 8 baris x 2 bagian , katakan 100 peserta waktu itu, yang berhasil menerapkan ilmunya.
Sedangkan yg 90% tidak jelas mau kemana, tidak bisa action dan tidak bisa langsung dapat duit.
Dan saya termasuk yang 90% nya ini.
Di awal memang saya sudah menyadari, dengan mengikuti seminar seharga 2 juta ini saya punya potensi resiko gagal atau berhasil. Tapi saya tertarik karena dia bilang yang tidak berpengalaman PUN bisa berhasil, lalu ya tidak ada salahnya saya menggesek dengan menggunakan kartu kredit untuk ikut seminar ini.
Menurut saya seminar ini bisa dilakkukan oleh orang yang sudah pernah berbisnis properti / agent properti / pemain properti yang sudah lama. Kalo sama sekali belum, maka kalian harus memiliki effort dan kerja yang super keras, karena ternyata pengalaman yang dibutuhkan cukup banyak untuk menerapkan strateginya dia. Memang ada cara dia supaya berhasil, yaitu dengan mentoring gratis 6 bulan. Tapi, saya hanya bisa pasrah saat saya telepon tidak diangkat (mungkin lagi seminar) dan sms tidak dibalas.
Atau bila loe cuma mau mendapatkan informasinya saja, ya boleh lah dateng ke sana, tapi jangan ngarepin banyak.
Atau kalian akan bernasib sama seperti saya, yg tidak bisa menjalankan sampai sekarang ini.
Atau sharing dari yang pernah liat testimoni :
9th July 2009, 08:52
bodpoq
Mania Member Join Date: Feb 2009
Posts: 2,399
--------------------------------------------------------------------------------
Quote:
Originally Posted by ishadow76
Saya baru ikut seminar nya sich tanggal 20 Juni 2009
14. Tadinya saya tidak mau ikut, karena saya juga korban dari seminar2 mahal investasi lain nya tapi bukan properti tapi dalam pasar modal
Alasan saya ikut:
1. harga tidak semahal seminar lain nya
2. yang saya suka di sini ada mentorship 6 bulan, bener seperti yang di katakan teman kita membuat kelompok terdiri dari beberapa orang lalu kita coba beli properti tanpa uang
3. saya setiap ikut seminar lebih memilih percaya karena ada kemungkinan berhasil daripada sudah tidak percaya dari awal kalo sudah tidak percaya dari awal kan sudah tidak mungkin berhasil, karena saya bukan high salary employee seperti teman2 jadi jalur saya untuk berhasil yah street fighter (belajar di jalanan)
apakah ini sesuatu yang mudah? saya jawaB JUJUR ini SUSAH tapi bukan berarti tidak mungkin, dan selalu hukum berlaku 90:10 dari yang ikut paling hanya 10% yang berhasil sisanya tidak berhasil
banyak seminar yang ngajarin beli properti dapat uang dengan cara begini:
Cari harga properti murah sekali, biasanya jaman krisis skrg banyak orang butuh uang jadi jual properti mereka misalkan harga properti di pasaran 1 M, maka karena orangnya butuh duit maka di jual 700 juta. Lalu kita ajukan KPR, dan selalu ada orang bank yang appraisal harga rumah tersebut, nah kalo orang bank setelah menilai ternyata harga pasaran 1 M, maka biasanya KPR yang di setujui 80% jadi kita dikasi pinjaman 800 juta sedangkan kita membeli 700 juta kan, maka nya ada cash back 100 juta ini yang banyak di ajarin di seminar2 membeli properti tanpa uang malah dapat cash back. Ini udah banyak sekali orang yang berhasil menggunakan cara ini. TETAPI INI TIDAK DIANJURKAN DI SEMINAR BP CIPTO
kpr di seminar Bp Cipto itu opsi terakhir karena logikanya 100 juta itu bukan profit tetapi sebagai beban kita karena pinjaman kita di bank 800 juta dan kita tetap harus membayar bunga.
testimoni pertama saya tidak percaya sama testimoni di koran2 sampai setelah ikut mentorship ke dua kali. ada orang yang kasi kesaksian
namanya Bp Pri dia beli properti senilai 8 M tanpa uang
ceritanya gini:
dia dapat properti nilai nya 11 M karena yang punya nya sudah frustasi akhirnya di tawar 8 M dikasi, tapi di kasi waktu 1 bulan untuk bayar.
nah kebetulan di sebelahnya ada POM bensin dia butuh perluasan lahan, ditawarin sama Bp Pri untuk sewa properti di sebelah rumahnya sebesar 5% dari harga pasaran rumah tersebut karena untuk usaha maka yang punya pom bensin mau sewa 15 taon => berdasarkan harga pasaran 11 M dan sewa per taon 5% maka dalam 15 taon sewanya 8,25 M
jadi Bp Pri benar2 beli tanpa uang malah dapat cash back 250 juta dan ini sudah profit dan propertinya jadi milik pribadi
SAYA DENGAR SEPERTI DONGENG SAJA jadi saya percaya mungkin terjadi tapi emang tidak gampang, tapi yah kalo semua gampang semua orang udah pada kaya donk wakakakaka
tapi yah saya tetap mencoba belajar dan ga tanggung2 saya belajar dari sisi investor saya juga belajar dari sisi broker, makanya saya gabung jadi marketing broker juga
kalo ada teman2 mau jual atau beli rumah kontak saya, bisa saya bantu
oh yah lokasi saya di Jakarta
021-946 90 956
ini sharing saya buat teman2 di detik semoga bisa sebagai bahan masukan tapi jika tidak menarik yah sudah anggap saja angin lalu
cheers
--------------------------------------------------------------------------------
15. mau nanya dong...
dia jelasin gak bayar properti 8 M pake apa?
dia kan sewain tuh, dapet 400jt/tahun...
tapi kan dia harus bayar properti 8 M nya di awal...apakah dia bayar cash, atau kredit? kalo kredit kan harus bayar DP? dari mana? apa dia pake juga strategi yang umum??
13th July 2009, 09:43
bodpoq
Mania Member Join Date: Feb 2009
Posts: 2,399
--------------------------------------------------------------------------------
Quote:
Originally Posted by ishadow76
16. trus terang aja saya ga bole jelasin di sini, cuma saya coba jelasin de tapi sebisa saya semoga teman2 terbuka mata nya
harga 8 M itu sudah di tawar, harga pasaran 11 M
jadi patokan nya sewa itu dari 11 M bukan dari 8 M
11 M x 5% (biasa sewa di indo setaon 4-5%) = 550 juta
jadi pertaon dapat 550 juta tapi disewa 15 taon
15 taon x 550 juta = 8,25 M
PROSES nya
beli harga 8 M dengan membuat PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) di dalam PPJB di tulis salah satu klausulnya yaitu meminta waktu pembayaran dalam kasus ini dapat 1 bulan, harus bayar kontan atau kalo tidak perjanjian gugur dengan sendirinya.
setelah mendapat PPJB ini sudah kuat dan bisa di bawa ke notaris untuk melakukan perjanjian sewa jadi dapat uang dulu 8,25 M kemudian besok nya bayar untuk pembelian properti senilai 8 M
mudah2an bisa membantu
ini sedikit sharing saja mudah2an membantu
pertanyaan-nya belon kejawab...dia kan cuma dapet 550 jt...
tapi bagaimana dia bisa bayar 8M???
kalo gak bisa dibuka untuk umum, PM aja..g cuma penasaran doang..pake cara apa dia bayar 8 M itu..
13th July 2009, 12:12
lync
Registered Member Join Date: Jul 2009
Posts: 8
--------------------------------------------------------------------------------
17. maksud dia kayaknya 8.25 m itu dibayar dimuka, jadi langsung tunai keras sebelum jatuh temp yang diberikan di empunya tempat. Mungkin? mungkin aja...karena biasanya perusahaan besat memang sewa 15-20 tahun dimuka, tujuannya untuk mengikat harga. kalau dia bayar partial hatga tidak mengikat, dan biasanya akan naik, jadi beresiko terhadap rencana kedepan.
saya juga lagi praktek, iseng2 tembak aja tanah komersil yang sangat prospektif di serpong, akan bagus untuk setahun ke depan, menurut jajak pendapat..he..he.. 7000 m nilai 20m? ...emang punya modal? kaga..he..he...trus?...ya xoba aja...ga bayar ini....nah percaya ga percaya...kalau kita mau mulai, ide dan alam semesta seakan2 mendukung. Persis dengan cara diatas, saya iseng lagi buat surat terbuka dan hubungi bagian business development perusahaan2 terkenal atau kantor2 atau bak atau tempat makan terkenal. pucuk dicinta ulan tiba sekarang ada 2 yang nyangkut, tuh tanah tak bagi2, ada 2 yang 2000m2 dan 1 yang 3000m2. sistem sewa 20 tahun, ada yang bagi hasil. moga2 tembus deh, doain aja, ga tembus juga ga pa2, namanya juga usaha gratis.
trus bayarnya ke developer?...pake daun?emang mereka mau kasih waktu lama? ya ga...tapi saya minta grace period 2 bulan plus nego cash bertahap setahun harga tetap.....dikasih?yup...syukur dikasih...sekali lagi namanya juga usaha..kalo diem ya pasti ga dapat apa2.
yang tertarik sistem2 seperti ini ayo diskusi di gemateam@yahoogroups.com. ilmu lama mengajarkan bayar cicilan bank pake usaha dan sewa. itu lama, ilmu sekarang, beli properto cash keras, setelah beli hasil usaha atau sewa jadi income bulanan, bukan buat bayar properti. Ilmunya banyak, tapi kudu praktek, intinya menurut saya berbau2 mengajak kerjasama saling menguntungkan ke pihak ke3, tapi bukan investor....penasaran?sama...!!! makanya coba2 iseng2 berhadiah
lync
View Public Profile
Send a private message to lync
Find all posts by lync
#20 13th July 2009, 22:27
pengamatpolitik
Addict Member Join Date: Oct 2008
Posts: 445
--------------------------------------------------------------------------------
18. Nearly impossible.. tapi bukan berarti tidak mungkin.. bisa saja..
Hanya di masa GFC dan deflasi seperti sekarang ini..
dimana perputaran uang semakin lemah..
apakah masih banyak orang yang berani komit kepada suatu pengeluaran uang jumlah besar? dalam sekali bayar?
Hampir setiap hari banyak berita mengenai rescheduling hutang, penundaan pembayaran, atau perubahan pola bayar yang tadi nya lumpsum, sekarang jadinya di cicil..
Nearly impossible, tapi ya kalau ketemu pihak yang cocok, bisa saja.
kemungkinan nya jauh lebih kecil daripada seorang agen asuransi jiwa mendapatkan klien..
tapi selama masih ada kemungkinan, memang bisa dicoba, asal kerja keras dan mau berbuat, Tuhan yang memberikan jalan nantinya ya
14th July 2009, 14:51
lync
Registered Member Join Date: Jul 2009
Posts: 8
--------------------------------------------------------------------------------
Quote:
Originally Posted by pengamatpolitik
19. bagaimana caranya supaya anda tau alamat businees development perusahaan2 terkenal?apa yg anda maksud dgn bak?klo biaya sewa selama 15 thn ampe 20 thn sama dgn atau lebih murah dr harga propertinya atau lebih mahal sedikit dr harga propertinya skrg,knp perusahaan2 besar ga membeli propertinya aja sekalian?bos2 perusahaan itu ga bodoh,bro.mereka pasti berpikir:klo gue beli tanah/tempatnya dgn harga yg sama dgn harga sewa,mendingan gue beli aja sekalian tanahnya/tempatnya. lalu mereka mau menyewa tanah itu jika anda sudah memperlihatkan sertifikat asli tanah itu (sertifikat tanah/tempat itu hrs atas nama anda).sedangkan anda belum diberi sertifikat tanah itu oleh pemiliknya krn anda belum membayar/melunasi harga yg disepakati.bagaimana mereka(calon penyewa) mau membayar lunas harga sewa tempat/tanah itu kepada anda sebelum anda memperlihatkan sertifikat tanah/tempat itu kepada mereka?
maksudnya bukan bak, tapi bag (bagian). Gimana caranya tau bagian business development?langkah pertama, cari nomor teleponnya, di internet, dicabang terdekat, koran mungkin, majalah franchise atau apapun. Coba telpon tanya kantor pusat dan nomor teleponnya, cari bagian BD-nya, coba pancing info mau buka cabang gak, baru kemudian tawarin, meskipun tanah atau bangunan belum ada. ngomong doank gratis kan?
Bro, emmang bener kata lo, kalo nilai sama ngapain mereka ga beli? itung2an matematikanya memang bener, jadi kalo tanah komersil yang gue maksud itu 4jt per meter, harga sewanya drastis banget menurut developer dan broker sana, cuman 50-60rb per meter per tahun, paling ditotal gue cuman dapet 25% dari nilai yang gue butuhkan...itu cara normal...tapi...sebelum gue bikin surat terbuka ke BD perusahaan2 itu, gue tanya dulu...kiri kanannya mau dibikin apa?wah ternyata, akan dibangun universitas yang cukup terkenal dan tampaknya akan menyedot mahasiswa banyak, lalu ada showroom kendaraan merek besar, 3 resto besar, tempat belanca kelas ITC, hotel bintang 4, lah...pantes harga mahal.....lalu ga jawab pertanyaan nih, emang mau yang kita tawarkan tadi bayar lebih mahal? TENTU MAU! kenapa?karena mereka tidak semuanya punya info mahal dan strategis itu. Begitu saya bilang saya punya tanah dan dalam setahun ke depan akan sangat ramai dan dibangun perusahaan2 dan pusat keramaian itu, maka nilai sewa saya ajukan 4 kali lipat dari harga normal. Pada saat mereka cek informasinya pun akan sama. Tapi jika ingin sewa harga murah, sudah tidak bisa lagi, karena saya punya perjanjian khusus dengan si empunya tanah. Faktor kedua, sewa 20 tahun dengan harga agak tinggi dan yakin akan bagus akan lebih baik daripada sewa partial, karena nilai tiap tahun akan naik. Untuk perusahaan2 tertentu, konsep sewa memang jadi pilihan jangka panjang sesuai perhitungan investasi mereka. Bayangkan mereka hanya sewa 5 tahun, dan bep investasi pun 5 tahun, tiba2 pas perpanjang dinaikkan 200-400% atau out, bisa habis mereka. Faktor ke3 adalah, saya split tanahnya dan memang tidak bisa dibeli partial sesuai keinginan perusahaan tersebut.
Lalu, kalo perusahaannya ga mau?ya...cari lagi sampai mau, namanya juga nyoba. Bro, yang namanya tanpa modal itu, jangan ditelen bulet2, tentu ada modal ongkos, pulsa, materai, print...tapi tidak signifikan dengan hasil. yang penting coba aja, kalau saya punya waktu 2 bulan coba, kalo ga dapet juga ga pa2, minimal da pengalaman dan database di kemudian hari ke perusahaan2 itu. Karena mungkin mereka ga ada rencana sekarang, dilain waktu ada.
Tentang sertifikat...ga harus lo punya sertifikat atas nama lo bro, secara hukum begitu ada keterikatan prinsipil yang dituangkan di perjanjian maka jual beli berlaku. tentunya gue pasti minta hal yang sama ke developer, mana sertifikatnya...copy-an...alasannya gue mau nunjukkin ke rekan gue bahwa tanahnya ga bermasalah. begitu dapet gue baru tunjukkin. Kalo kita beli rumah kredit, dan hari ini kita baru kasih tanda jadi (bukan dp), besok pun kita sudah bisa jual... apa bener?...bener bro...lo coba aja dulu he..he..udah dipraktekkan soalnya (biaya ganti nama dan pelunasan dll nanti diatur sama yang beli)..dengan catetan tuh tanah atau bangunan harus strategis. intinya disini, gue sih lebih iseng incer tanah potensial atau bangunan strategis yang mungkin mahal, tapi nilainya pasti naik, dari pada incer yang murah, menyendiri, dan berharap nilai naik. Yang palin hoki mah dapet strategis dan yang punya butuh uang segera, rela lepas berapapun yang wajar dan ga jual mahal. Jadi ilmu beli disini adalah benar2 untuk beli properti dan buat kita, bukan hanya makelarkan, kita tawar murah, terus jual mahal, tapi bukan milik kita.
Banyak jalan sih sebenarnya, memang ada faktor luck, tapi luck bisa didekati kok kalo kita mau usaha. berharap luck datang agak susah, lagi sibuk dia soalnya he...he...apalagi kalo bulan puasa, sibuk banget (co-luck, baca kolak-red)
Intinya coba aja, tetap diskusi dengan orang yang sebidang dan sealiran, jadi positif terus, selama ga bikin bangkrut dimuka, saya kira peluang ini pantas dicoba, kalo ga cocok...ya wis...gitu aja kok repot...he..he.. pis bro
No comments:
Post a Comment